서울중앙지방법원 2026타경101084. 강남구 역삼동 735-15, 3층 308호입니다. 경매상 용도 표시는 근린시설이고 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 서정훈이며 2018.03.28. 공유자 전원 지분을 거래가액 80,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2019년부터 대항요건을 갖춘 윤혜정의 임차권과, 2024.08.19. 전입한 문휘찬의 점유입니다.

가격도 만만하지 않습니다. 이스턴오피스텔 최근 12개월 거래 5건의 평균은 168,600,000원, 최신 거래는 2025.08. 165,000,000원입니다. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.6%로, 하락 추세가 -7.9%인 시장에서 “경매라서 싸다”고 볼 근거가 없습니다. 더구나 실거래 표본 면적은 14.78~15.25㎡이고 분석 대상 면적은 20.19㎡로 면적이 일치하지 않아, 단순 평균 비교 역시 보수적으로 해석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

본건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.01.15. 관악세무서 압류입니다. 그런데 윤혜정은 2019.07.05. 주민등록과 확정일자를 갖추고, 2023.08.18. 임차권등기까지 마쳤습니다. 등기부에도 이 임차권은 말소기준권리 이전이어서 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 윤혜정이 배당으로 전액 변제되지 않는 회차에서는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 부담하게 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인은 윤혜정·문휘찬 2명입니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 문휘찬 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 즉 윤혜정의 164,800,000원과 별개로 문휘찬의 미상 보증금 위험은 남아 있지만, 시보증 행을 또 하나의 임차보증금으로 더하는 방식은 잘못된 계산입니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래를 우선 봐야 한다

이스턴오피스텔 전체 12건 평균은 177,083,333원이지만, 과거 195,000,000원 거래 등이 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 168,600,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -7.9% 낮습니다.

④ 유찰 시나리오 — 134,400,000원만 보면 안 된다

* 실질취득은 해당 시나리오의 매각가와 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 문휘찬의 보증금은 확인되지 않아 위 실질취득 계산에 포함되지 않습니다.

여기가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰 시 표면 최저가는 134,400,000원까지 내려가지만, 윤혜정의 미배당 보증금 중 33,081,600원이 매수인에게 넘어오면서 실질취득은 167,481,600원이 됩니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어가는 구간에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 164,800,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 134,400,000원만 보고 최근 시세보다 크게 싸다고 판단하면 안 됩니다.

특히 2회 유찰 실질취득 167,481,600원은 최근 12개월 평균 168,600,000원과 거의 같은 가격대이고, 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 최근 시세가 -7.9% 하락한 상황까지 고려하면, 2회 유찰 자체만으로도 확실한 가격 메리트라고 평가하기 어렵습니다. 여기에 문휘찬의 미상 보증금 위험은 별도로 남습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

현재 회차에서는 윤혜정 보증금이 전액 우선변제되어 윤혜정 관련 계산상 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 123,340,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상표입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 역삼역 남서측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 역삼역(지하철 2호선), 강남역(지하철 2호선·신분당선), 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층·지상 15층 건물의 3층 308호이며 사용승인일은 2014.06.23.입니다. 급배수·위생·도시가스·난방·승강기·주차설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 리모델링지구, 지구단위계획구역 등이며 공시지가는 27,150,000원/㎡입니다. 토지는 728.8㎡, 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
• 규제. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으며 일부 지정은 아파트 용도 한정으로 기재돼 있습니다. 본건은 경매상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이므로 실제 적용 여부는 원문 대조가 필요합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 점유자 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 실제 구조·이용상황·설비 작동·인테리어 상태는 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
• 경매 통계. 이스턴오피스텔 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.5회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 문휘찬 보증금 확인. 2024.08.19. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 실질취득액의 상한을 계산할 수 없습니다.
• 윤혜정 배당잔액 계산. 현재 회차는 계산상 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 33,081,600원 인수가 발생합니다. 회차별로 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 문휘찬 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 마세요. 실제 임차인은 2명입니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 177,083,333원보다 최근 12개월 평균 168,600,000원, 최신 거래 165,000,000원, 추세 -7.9%를 우선해서 보세요.
• 면적 차이 확인. 대상 면적 20.19㎡와 제공 실거래 면적 14.78~15.25㎡가 일치하지 않습니다. 동일 전유면적 실거래를 추가 확인해야 직접 비교 정확도가 높아집니다.
• 용도 확인. 경매상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 건축물대장상 전유용도와 실제 이용상태를 대조하세요.
• 내부 현황 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 미확인 상태이므로 실제 구조·설비·인테리어 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “134,400,000원까지 내려가도 실질은 167,481,600원”

이 사건은 최저가 숫자만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 신건 210,000,000원은 최근 12개월 평균 168,600,000원의 124.6%이고, 가격 추세도 -7.9%입니다. 1회 유찰 시 168,000,000원이 되지만 최신 거래 165,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰로 표면 가격이 134,400,000원까지 내려가면 윤혜정 미배당분 33,081,600원을 인수하게 되어 실질취득은 167,481,600원으로 다시 올라옵니다.

더 중요한 점은 이 계산에도 문휘찬의 미상 보증금이 들어 있지 않다는 것입니다. 윤혜정은 명확한 대항력·우선변제 구조를 갖고 있고, 문휘찬은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 보증기관 승계 신고는 중복 합산하면 안 되지만, 그렇다고 실제 임차인 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 추가 확인 필요. 현재 자료만으로는 낮은 등급이 합리적입니다.