서울중앙지방법원 2026타경101085. 관악구 봉천동 아르떼빌 5층 501호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 321,000,000원입니다. 소유자 서정훈은 2021년 매매로 313,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 설정됐습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 말소기준권리보다 앞선 이미숙의 주택임차권입니다.
이미숙은 임대차계약일과 확정일자가 2021.08.27, 주민등록일과 점유개시일이 2021.10.12이며, 임차보증금은 308,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.10.30에 이뤄졌고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2025.01.15 국의 압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층 501호 · 서울특별시 관악구 국회단지9길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 25.16㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 사용승인일 | 2021.07.16 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.08.17 매매 · 거래가액 313,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2025.01.15 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.10.30 이미숙의 주택임차권등기는 임차보증금 308,000,000원, 전입 2021.10.12, 확정일자 2021.08.27로 확인됩니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미숙 | 2021.10.12 / 2021.08.27 | 308,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 지양우 | 2025.02.04 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 미상 / 미상 | 별도 합산 없음 | 승계건 | 해당 없음 | 지양우 보증금 대위·승계 |
실제 임차인은 이미숙·지양우 2명입니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 지양우 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 지양우는 전입일이 말소기준권리인 2025.01.15보다 뒤인 2025.02.04이므로 데이터상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재도 최근 시세보다 높다
아르떼빌(635-516)은 총 12세대, 사용승인일 2021.07.16입니다. 시세 판단에서는 전체 평균 310,857,142원보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 310,000,000원, 최신 거래도 2023.03 · 310,000,000원이고, 최근 대비 이전 추세는 -0.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2021.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 310,000,000원 |
신건 최저가 321,000,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 103.5%입니다. 최신 거래 310,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다. 더구나 유찰 뒤에는 이미숙의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 붙기 때문에, 낮아진 최저가만 놓고 시세 할인으로 해석할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 이미숙 보증금 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 7,706,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건가에서는 이미숙 보증금 308,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구 308,000,000원 중 예상배당은 7,706,000원이고 미배당액은 300,294,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 낙찰가 하락과 인수액 증가가 동시에 움직인다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 321,000,000원 | 0원 | 7,706,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,800,000원 | 55,595,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 205,440,000원 | 106,236,160원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2021.07.16이며, 난방·위생·급배수·화재감지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사, 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰은 4.1회, 매각률은 0.0%입니다. 가격뿐 아니라 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 유찰 후 최저가만 보지 말고 해당 회차의 매수인 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 이미숙 배당 확인. 선순위 임차권 보증금 308,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 지양우 보증금 확인. 전입일은 2025.02.04로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 승계 중복 주의. 시보증은 지양우 보증금의 보증기관 대위·승계 건이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 310,000,000원이며 추세도 -0.6%입니다. 현재 최저가 321,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 내부 확인. 실지조사 당시 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황은 외부관찰·탐문 등에 의존했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인” 공식이 통하지 않는다
이 사건은 현재 신건가 321,000,000원만 보면 매수인 인수액이 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 310,000,000원이고, 현재 최저가는 그 최근 시세의 103.5%입니다. 신건 자체에 가격 메리트가 없습니다.
더 결정적인 문제는 이미숙의 선순위 임차권 보증금 308,000,000원입니다. 1회·2회 유찰로 최저가는 크게 내려가지만 미배당 임차보증금이 매수인에게 인수되면서 실질취득 부담이 다시 올라옵니다. 여기에 최근 가격 추세 -0.6%, 경매 평균 유찰 4.1회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 현재는 시세보다 비싸고, 유찰 후에는 인수가 붙는다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
