서울중앙지방법원 2026타경101089. 노량진역 남측 인근의 다세대주택, 지하층 101호입니다. 감정가와 최저가는 모두 370,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김기태로, 2015.05.29. 거래가액 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 일반적인 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸” 구조로 끝나지 않습니다. 2024.12.05. 갑구 7번 소유권이전청구권가등기가 2025.05.01. 말소기준 압류보다 앞서 있기 때문입니다. 등기정보에는 선순위 권리로 남아 있고, 2026.08.10. 가등기권자 김창민은 이 가등기를 담보가등기이며 채권액은 120,301,330원이라고 신고했습니다. 따라서 입찰 전에는 이 신고가 실제 매각조건에서 어떤 방식으로 정리되는지 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 54-21 지하층 101호 · 도로명 장승배기로28길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지하층 101호 |
| 비교 전용면적 | 33.0㎡ |
| 소유자 | 김기태 · 2015.05.29. 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 143,320,203원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 갑구 8번 2025.05.01. 국의 압류입니다. 이후 2026.01.20. 국 압류, 2026.05.28. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 2026.07.31. 엔에이치저축은행주식회사 가압류 200,000,000원, 2026.08.03. 한국투자증권주식회사 가압류 200,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2016.02.03. 수산업협동조합중앙회 근저당 960,000,000원은 2020.02.05. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수 가능성 명시
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전희진 | 지하층 101호 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 가능·확인 필요 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
전희진의 임대차계약일은 2023.07.25., 주민등록일자는 2023.09.11., 점유개시일은 2023.09.22., 확정일자는 2023.09.11.이며, 임차보증금은 140,000,000원입니다. 2025.10.16. 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 접수돼 있습니다.
보증기관이나 대위변제자가 별도로 중복 신고된 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차인의 최종 배당액이 확정돼 있지 않으므로 매수인 인수액도 현재 단계에서 0원으로 단정할 수 없습니다. 특히 선순위 가등기의 처리와 임차인의 배당순위가 최종 실질취득액을 좌우합니다.
③ 가격 비교 — 3.70억이 4.07억보다 낮아도 ‘싼 물건’ 단정 금지
제시된 동일 면적 비교거래는 현대빌라A 전용 33.0㎡, 2023.03. 1층 407,000,000원 한 건입니다. 최저가 370,000,000원은 이 금액의 90.9%입니다. 숫자만 보면 37,000,000원 낮지만, 거래표본이 1건이고 거래시점도 2023.03.이므로 현재 가격의 충분한 기준으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 33.0㎡ | 1 | 407,000,000원 |
| 비교값 | 33.0㎡ | 1건 | 407,000,000원 |
더 중요한 점은 이 물건의 실제 비용이 단순 낙찰가에서 끝나지 않을 수 있다는 것입니다. 임차보증금 미배당 잔액과 선순위 가등기 처리결과가 확정되기 전에는 실질취득액을 370,000,000원으로 고정할 수 없습니다. 따라서 “비교가보다 9.1% 낮으니 가격 메리트가 있다”는 결론도 아직 이릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,980,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 143,320,203원 | 143,320,203원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치저축은행주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한국투자증권주식회사 | 200,000,000원 | 20,699,797원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당가정의 채권 총액은 543,320,203원, 채권자 배당액은 364,020,000원, 미배당은 179,300,203원입니다. 임차권과 선순위 가등기의 최종 처리결과에 따라 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 370,000,000원 | 364,020,000원 | 179,300,203원 |
| 1회 유찰 80% | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 252,264,203원 |
| 2회 유찰 64% | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 310,635,403원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노량진역 남측 인근으로 다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 101호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상토지 남측 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·노량진지구 지구단위계획구역이며 개발행위허가제한지역 등 각종 제한이 있습니다.
- 규모. 현대빌라A 총 6세대, 사용승인일은 1988.09.19.입니다.
- 공시지가. 7,735,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2024.12.05. 김창민 명의 가등기와 2026.08.10. 담보가등기 신고서의 매각 후 처리조건을 확인하세요.
- 임차권 배당액 확인. 전희진 보증금 140,000,000원의 실제 배당예상액과 미배당 잔액 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 주민등록 2023.09.11., 점유개시 2023.09.22.의 실제 유지 여부와 임차권등기 전후 점유관계를 확인하세요.
- 가격표본 한계. 비교 실거래는 2023.03. 407,000,000원 한 건뿐이므로 이를 현재 시세로 단정하지 마세요.
- 지하층 상태 확인. 지하층 101호이므로 현장 상태·채광·환기·습기와 실제 이용상태를 직접 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역 등 토지이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·가등기 신고서의 최신 원문을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “90.9%”보다 선순위 권리부터
최저가 370,000,000원은 비교 실거래 407,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 한 숫자로 투자 매력을 평가하기엔 권리구조가 복잡합니다. 말소기준보다 앞선 2024.12.05. 가등기가 있고, 그 권리자는 120,301,330원의 담보가등기라고 신고했습니다. 동시에 보증금 140,000,000원의 전희진 임차권은 매각물건명세서상 배당 부족 시 잔액 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
즉 이 물건은 “최저가 3.70억”이 곧 “실질취득 3.70억”인 사건이 아닙니다. 가등기와 임차권의 실제 배당·말소·인수 결과를 확정한 뒤에야 비로소 가격 비교가 의미를 갖습니다. 비교 실거래도 2023.03. 단 1건이어서 가격 안전마진을 크게 인정하기 어렵습니다. 가격보다 권리 선확인. 이 사건의 결론입니다.
