서울중앙지방법원 2026타경101119. 서울 관악구 신림동 대우아트빌 3층 303호, 현황은 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 등기상 현재 소유자는 정용철이고, 사건은 주택도시보증공사가 330,000,000원을 청구하며 진행한 강제경매입니다. 권리분석의 출발점은 2021.04.01. 광주세무서장의 압류이지만, 임차인 김수정의 전입은 2020.08.06., 점유개시는 2020.08.05.로 그보다 빠릅니다. 따라서 김수정은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.

여기서 가장 위험한 착시는 ‘유찰되면 싸진다’는 생각입니다. 현재 신건에서는 매각대금 337,000,000원 중 집행비용 5,518,000원을 먼저 빼고도 김수정에게 보증금 330,000,000원을 전액 배당할 수 있어 제공된 배당 가정상 인수액은 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 매각가가 269,600,000원으로 내려가는 대신 미배당 보증금 64,974,400원을 인수하여 269,600,000원 + 64,974,400원 = 334,574,400원이 됩니다. 2회 유찰 시에도 215,680,000원 + 118,139,520원 = 333,819,520원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득액이 약 3.34억원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2021.04.01. 압류입니다. 2022.03.15. 이후의 압류, 2022.08.19. 임차권등기, 2023년 압류, 2026.06.01. 경매개시결정, 2026.06.15. 국민건강보험공단 압류 등 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 후순위라는 점만 보고 안전하다고 볼 수 없습니다. 김수정의 대항력은 2020년의 점유·전입에서 발생했기 때문에 말소기준보다 선순위이고, 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

③ 시세 비교 — 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액

대우아트빌의 확인된 실거래 표본은 4건입니다. 다만 실거래 면적은 32.1㎡~33.75㎡이고 시세조회 대상면적 42.51㎡와 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 가격 방향성은 매우 분명합니다. 최신 거래는 2023.12. 200,000,000원, 최근 12개월 평균도 200,000,000원이며, 최근 가격은 이전 구간보다 13.0% 하락했습니다.

전체 평균 222,500,000원은 2021~2022년의 230,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이고 가격 추세는 -13.0%입니다. 현재 최저가 337,000,000원은 최근 12개월 평균의 168.5%입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 몇 % 할인됐는가”가 아니라 “인수까지 합친 실질취득액이 최근 거래 대비 얼마인가”로 봐야 합니다. 1~2회 유찰 뒤에도 실질취득액은 약 334,000,000원 수준으로 남아, 최근 확인 시세 200,000,000원보다 크게 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)

현재 337,000,000원 가정에서는 임차보증금 330,000,000원이 전액 배당되어 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 실제 배당순위·세액 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 할인효과가 인수액으로 상쇄된다

1회 유찰만 보면 최저가가 67,400,000원 내려가지만, 동시에 매수인 인수액이 64,974,400원 생깁니다. 2회 유찰에서는 최저가가 121,320,000원 내려가지만 인수액이 118,139,520원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰 할인 대부분이 임차보증금 인수로 되돌아오는 구조입니다. 가격 비교의 기준은 269,600,000원이나 215,680,000원이 아니라 각각 334,574,400원, 333,819,520원이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현황 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 대우아트빌은 총 11세대입니다.
• 입지. 남강고등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설·교육시설·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입 가능, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 남동측 방향으로 폭 약 3m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2018.03.05 사용승인, 철근콘크리트구조이며 승강기·난방·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 4건에 불과합니다. 최신 확인 거래도 2023.12.이며 최근 가격 추세는 -13.0%입니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 감정 내용과 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 유찰 후에는 반드시 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다.
• 김수정 보증금 배당액 확인. 330,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족분이 매수인 부담으로 이어집니다.
• 세금 선순위 여부 확인. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 현재 회차 인수 0원 가정이 유지되는지 판단할 수 있습니다.
• 보증기관 신고 중복 금지. 보증기관 대위·승계 신고는 김수정 보증금의 승계 신고이므로 330,000,000원에 별도 보증금을 더하지 않습니다.
• 실거래 면적 차이 유의. 확인된 거래는 32.1㎡~33.75㎡로 시세조회 대상면적 42.51㎡와 일치하지 않습니다. 개별 물건 가격은 별도 보정이 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 222,500,000원보다 최신 거래 200,000,000원과 최근 가격 추세 -13.0%를 우선해서 보수적으로 판단해야 합니다.
• 내부상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 누수·하자·수선비·실제 평면을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 내 돈은 거의 안 내려간다”

이 사건은 경매 초보자가 가장 오해하기 쉬운 유형입니다. 현재 신건 최저가는 337,000,000원이고, 1회 유찰하면 269,600,000원, 2회 유찰하면 215,680,000원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 김수정은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 330,000,000원입니다. 배당에서 못 받은 금액은 매수인이 인수하므로 1회 유찰의 실질취득액은 334,574,400원, 2회 유찰도 333,819,520원입니다. 최저가는 크게 내려가도 실제 부담은 거의 내려가지 않습니다.

가격 측면도 보수적입니다. 최신 확인 거래와 최근 12개월 평균이 모두 200,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -13.0%입니다. 현재 최저가는 이 기준의 168.5%이며 유찰 후 실질취득액 역시 약 3.34억원으로 남습니다. 여기에 11세대 소규모 다세대, 제한적인 실거래 표본, 세금 압류 6건의 배당변수까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 ‘몇 번 유찰됐는가’가 아니라 “임차인에게 얼마가 실제 배당되고, 그 뒤 내가 얼마를 인수하는가”입니다. 현재 자료 기준으로는 가격과 권리 모두 매우 보수적인 접근이 필요합니다.