광주지방법원 2024타경4504. 광주광역시 동구 계림동 1672의 단독주택과 토지가 대상입니다. 숫자만 보면 감정가 52,486,175원에서 최저가 9,632,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이라 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아니라 무엇을 취득하는가입니다. 등기와 매각조건상 대상은 윤용수의 8분의 2 지분이고, 다른 공유자들의 지분까지 함께 취득하는 전체소유 경매가 아닙니다.
현재 등기 요약에는 윤영균 8분의 2, 윤용수 8분의 2, 윤인석 8분의 1과 8분의 1, 윤홍균 8분의 2가 표시돼 있습니다. 따라서 낙찰자는 금액상 인수권리 0원이라고 해서 곧바로 부동산 전체를 독점적으로 사용할 수 있는 것이 아니라, 기존 공유관계 속으로 들어가는 구조라는 점을 가격보다 먼저 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 1672 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 매각 대상 지분 | 윤용수 지분 8분의 2 |
| 현재 공유자 | 윤영균 · 윤용수 · 윤인석 · 윤홍균 |
| 감정가 / 최저가 | 52,486,175원 / 9,632,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 155,726,436원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
| 기타 매각조건 | 제시외 건물 포함(단, 매각지분에 한함) |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 핵심은 공유지분
1997년과 2012년에 설정됐던 광주은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2016년 임의경매개시결정 역시 2016.12.07 취하돼 말소됐습니다. 현재 사건의 기준은 2024.05.24 갑구 9번, 윤용수 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인·대항력 — 임차인 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인해 매수인의 실질취득액이 증가하는 구조는 없습니다. 배당자료상 매수인 인수액도 0원이므로, 현재 회차 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 9,632,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 573,376원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 155,726,436원 | 9,058,624원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 9,632,000원 가정 시 주식회사국민은행 청구액 155,726,436원 중 9,058,624원이 배당되고 146,667,812원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 해석 — 18.35%라는 숫자만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 매각가는 9,632,000원이고 감정가 대비 비율은 18.35%입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 7,705,600원, 9회 유찰 시에는 6,164,480원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인폭만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 9,632,000원 | 9,058,624원 | 146,667,812원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 7,705,600원 | 7,166,899원 | 148,559,537원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 6,164,480원 | 5,653,519원 | 150,072,917원 | 0원 |
⑤ 공유지분·특별매각조건 — 이 사건의 진짜 난도
- 지분매각. 매각대상은 윤용수의 8분의 2 지분입니다. 다른 공유자 윤영균·윤인석·윤홍균의 지분까지 취득하는 것이 아닙니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건에 “공유자우선매수권 1회로 제한”이 명시돼 있습니다. 외부 입찰자는 이 조건을 반드시 입찰전략에 반영해야 합니다.
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 일괄매각되며 제시외 건물도 포함되지만, 제시외 건물 역시 매각지분에 한함으로 적시돼 있습니다.
- 환금성. 단독주택·토지의 공유지분이라는 점과 7회 유찰 이력이 겹칩니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 자체보다 지분의 처분 가능성과 활용성을 우선 검토해야 합니다.
⑥ 토지·현황 메모
| 토지면적 | 142.5㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 대 / 단독 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 지형 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 공시지가 | 605,400원/㎡ |
| 용도지역지구 | 토지구획정리사업지구 · 제1종일반주거지역 · 도시계획구역 · 전통상업보존구역 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
| 주택 현황 차이 | 물건2 주택은 공부상 “시멘트기와지붕”, 현황 “함석지붕” |
⑦ 입찰 체크리스트
- 전체 부동산으로 착각하지 않기. 핵심은 최저가 9,632,000원이 아니라 윤용수의 8분의 2 지분 취득입니다.
- 공유자우선매수권 확인. 특별매각조건이 “공유자우선매수권 1회로 제한”이므로 실제 입찰 시 행사 여부와 절차를 원본 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가를 시세할인으로 오해하지 않기. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 18.35%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 지분 활용·처분 계획. 낙찰 후 다른 공유자들과의 공유관계가 남으므로 사용, 협의, 처분의 현실성을 먼저 검토해야 합니다.
- 현황 차이 확인. 공부상 시멘트기와지붕과 현황 함석지붕의 차이, 제시외 건물의 실제 범위를 현장에서 대조하세요.
- 토지 조건 확인. 토지 142.5㎡, 제1종일반주거지역, 도로접면 “세로한면(불)”을 현황과 원본 자료에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일의 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 사는가”가 중요하다
이 사건은 배당표만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 현재 회차 실질취득도 9,632,000원으로 단순해 보입니다. 하지만 본질은 금전 인수가 아니라 공유지분 취득입니다. 윤용수의 8분의 2 지분만 매각되고 기존 공유관계가 남으며, 7회 유찰에 공유자우선매수권 특별매각조건까지 겹칩니다.
실거래 비교자료도 없기 때문에 감정가의 18.35%라는 숫자만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 금액 인수는 깨끗하지만, 지분 구조와 환금성은 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격을 기다리는 것보다, 8분의 2 지분을 취득한 뒤 실제로 어떻게 사용하고 처분할지에 대한 구체적인 계획이 있는지 여부입니다.
