광주지방법원 2024타경4504. 광주광역시 동구 계림동 1672의 단독주택과 토지가 대상입니다. 이 사건을 볼 때 가장 먼저 구분해야 할 것은 “낙찰가가 얼마인가”보다 “무엇을 낙찰받는가”입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함(매각지분에 한함)이라고 명시돼 있습니다. 현재 등기상 윤용수의 지분은 8분의 2, 즉 1/4이며, 강제경매개시결정도 바로 윤용수 지분에 대해 이뤄졌습니다.
따라서 최저매각가 7,706,000원을 주택과 토지 전체의 가격처럼 보면 안 됩니다. 낙찰자는 다른 공유자의 지분까지 취득하는 것이 아니라 윤용수의 1/4 공유지분을 취득하게 됩니다. 윤영균·윤홍균·윤인석의 공유지분은 그대로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 별도 금전 인수액은 0원이지만, 공유관계 자체는 낙찰 후에도 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 1672 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 · 제시외 건물 포함(매각지분에 한함) |
| 매각 대상 지분 | 윤용수 지분 8분의 2 (1/4) |
| 공유자 | 윤영균 8분의 2 · 윤용수 8분의 2 · 윤인석 8분의 2 · 윤홍균 8분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 52,486,175원 / 7,706,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 155,726,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 공유관계는 남는다
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 보증금이나 별도 금전 인수액은 0원입니다. 과거 광주은행 근저당권과 2016년 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 기준은 2024.05.24 주식회사국민은행의 윤용수 지분 강제경매개시결정입니다.
② 가격 구조 — 8회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 7,706,000원으로 사건 감정가 52,486,175원의 14.68%입니다. 이미 8회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시뮬레이션 가격은 9회 유찰 6,164,800원, 10회 유찰 4,931,840원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 7,706,000원 | 7,167,292원 | 148,559,144원 |
| 9회 유찰 시 | 6,164,800원 | 5,653,834원 | 150,072,602원 |
| 10회 유찰 시 | 4,931,840원 | 4,443,067원 | 151,283,369원 |
중요한 점은 낙찰가 하락 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없다는 것입니다. 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 취득 대상이 전체 부동산이 아니라 1/4 지분이므로 단순한 전체 주택 가격과 같은 방식으로 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 538,708원 |
| 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 155,726,436원 | 7,167,292원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 148,559,144원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 538,708원을 제외한 7,167,292원이 신청채권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액 155,726,436원 중 148,559,144원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액이 매수인에게 금전채무로 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 토지·물건 특성 메모
- 토지. 지목 대 · 토지면적 142.5㎡ · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구·도시계획구역·전통상업보존구역에 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 605,400원/㎡입니다.
- 건물 현황 차이. 주택은 공부상 “시멘트기와지붕”이나 현황은 “함석지붕”으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되지만 매각지분에 한함이라는 조건이 붙어 있습니다.
- 공유지분. 윤영균 8분의 2, 윤용수 8분의 2, 윤인석 8분의 2, 윤홍균 8분의 2의 공유구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전체 부동산으로 착각하지 않기. 현재 최저가 7,706,000원은 전체 단독주택·토지의 단독소유권을 취득하는 가격이 아니라 윤용수의 1/4 지분 경매 가격입니다.
- 공유자우선매수권 확인. 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한돼 있습니다. 외부 입찰자는 최고가 입찰 이후에도 이 권리의 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 8회 유찰로 감정가의 14.68%까지 내려온 상태입니다. 할인율만 보지 말고 지분 처분·사용 난도를 함께 따져야 합니다.
- 공유관계 이후 계획. 낙찰 후에도 윤영균·윤인석·윤홍균의 지분은 그대로 남습니다. 취득 목적에 맞는 공유관계 처리 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
- 지붕 현황 차이 확인. 공부상 시멘트기와지붕과 현황 함석지붕이 다르므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되지만 매각지분에 한하므로 실제 취득 범위를 매각서류와 현황에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 금액입니다.
맺으며 — “7,706,000원짜리 집”이 아니라 “1/4 공유지분”이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 52,486,175원에서 8회 유찰돼 최저가가 7,706,000원, 즉 14.68%까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 사실은 매각 대상이 윤용수의 1/4 지분이라는 점입니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 다른 공유자 지분은 그대로 남고 공유자우선매수권도 존재합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없고, 이미 8회 유찰됐다는 점 역시 가볍게 볼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 채무 인수 여부가 아니라 지분 취득 이후의 공유관계와 환금성입니다.
