광주지방법원 2024타경5835. 나주 빛가람동 드림타워 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 일반음식점이며, 사건의 말소기준권리는 2016년 12월 26일 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고, 2024년 7월 10일 전북은행이 임의경매를 신청했습니다. 현 최저매각가는 123,864,000원으로 6회 유찰된 상태입니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 조사된 임차인 한재섭의 전입일은 2017년 3월 30일로 말소기준일인 2016년 12월 26일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5835 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧3길 11, 2층203호 (빛가람동,드림타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반음식점 이용 |
| 소유자 | 송태현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 123,864,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 1,416,818,148원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.26 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2016.12.26 전북은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.07.10 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 제공된 배당계산상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재섭 | 알수없음 | 2017.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 배당 구조 (매각가 123,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,096원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 480,000,000원 | 121,329,904원 |
| 근저당 미배당 | - | 358,670,096원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 123,864,000원 기준 집행비용 2,534,096원을 제외한 121,329,904원이 전북은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 358,670,096원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 22.94%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 540,000,000원의 22.94%인 123,864,000원입니다. 표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 123,864,000원 | 121,329,904원 | 358,670,096원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 99,091,200원 | 96,907,558원 | 383,092,442원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 79,272,960원 | 77,446,047원 | 402,553,953원 | 0원 |
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 연결 이용. 105호와 106호는 구분벽체 없이 이용 중이며, 내부계단으로 203호와 연결돼 있습니다. 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치·면적 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 들지 않을 것으로 판단됐습니다.
- 개별 효용. 감정평가에서는 각 호별 통로가 확보돼 있고 형태·규모상 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단했습니다. 다만 실제 입찰자는 현장 이용상태와 분리 사용 가능성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 빛가람호수공원 서측 인근이며, 주변에 점포·상가·숙박시설·공공기관 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지는 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,905,000원입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층 건물이며 사용승인일은 2016.10.24입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 22.94%라는 할인율만 보지 말고, 드림타워 203호와 유사한 상가의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 구조 확인. 105호·106호와 203호 사이 내부계단의 위치, 출입구, 경계벽 복원 범위와 비용을 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 한재섭의 점유 범위와 실제 사용 부분, 보증금, 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력. 전입일 2017.03.30은 말소기준일 이후여서 제공 자료상 대항력은 없습니다.
- 배당요구·우선변제. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 상가 환금성. 일반음식점 이용 물건이고 6회 유찰된 만큼, 주거용처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 채권 미배당. 현재 최저가 기준 전북은행 근저당 채권최고액 중 358,670,096원이 미배당되지만, 제공된 계산상 그 금액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 독립 사용성’이 승부처
이 사건은 말소기준보다 늦은 임차인 전입으로 대항력 인수 위험이 없고, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 큰 인수 함정은 보이지 않습니다. 하지만 감정가 540,000,000원에서 6회 유찰돼 123,864,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 비교 실거래가가 없고, 105호·106호와 구분벽체 없이 이용되며 내부계단으로 203호까지 연결된 상업용 물건이라는 점이 가격과 환금성 판단을 어렵게 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 검증이 필요하고 독립 사용성은 반드시 현장에서 확인해야 하는 사건입니다.
