제주지방법원 2025타경1979. 한림읍 한림리 1596-2·1596-3와 한림해안로 94에 걸친 공장·토지 물건입니다. 등기상 소유자는 대성수산냉동영어조합법인이고, 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2020.02.10 설정된 한라새마을금고 근저당 264,000,000원과 같은 날 설정된 한마음새마을금고 근저당 1,560,000,000원입니다. 말소기준은 한라새마을금고 근저당이며, 이후 경매개시결정과 한국전력공사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 수산업협동조합중앙회·한국씨티은행·제주새마을금고·용담새마을금고의 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 표시되어 있어 권리 승계 구조 자체는 단순합니다. 다만 이 물건은 주거용이 아니라 냉동창고·제빙 관련 설비가 결합된 공장으로, 물적 상태와 설비 운용 가능 여부가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 1596-2, 1596-3 / 한림해안로 94 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 목록1,2 대지(공업용 건부지) · 목록3 공장 · 제빙관련 기계기구 |
| 소유자 | 대성수산냉동영어조합법인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,985,680,400원 / 2,985,680,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한라새마을금고 / 233,826,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1. 내지 2-10.) 및 공장·광업재단저당법 제6조 기계기구목록 제2020-25호·제2020-26호 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.02.10 한라새마을금고 근저당권입니다. 한마음새마을금고 근저당도 같은 날 접수된 담보권으로 매각에 의해 소멸하며, 2025.11.24 한라새마을금고의 임의경매개시결정과 2026.03.13 한국전력공사 가압류 15,960,520원도 모두 소멸 대상입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 뉴대성수산 | 미상 | 2025.07.23 | 100,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 뉴대성수산의 전입일은 2025.07.23으로 말소기준권리인 2020.02.10보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 100,000,000원을 다른 임차인과 중복 합산할 사정도 없습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 판단보다 배당 여력 확인
동일·유사 공장 물건의 실거래 시세 자료가 확인되지 않아, 신건 최저가 2,985,680,400원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지를 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 확인 가능한 것은 회차별 배당 여력입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,985,680,400원 | 0원 | 1,113,463,076원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,388,544,320원 | 0원 | 522,298,357원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,910,835,456원 | 0원 | 49,366,581원 | 0원 |
제시된 세 시나리오에서는 64%인 1,910,835,456원까지 내려가도 채권자 총 청구액 1,839,960,520원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것은 배당·권리 구조가 버틴다는 뜻이지, 64% 가격이 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,985,680,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 32,256,804원 |
| 1. 근저당 · 한라새마을금고 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한마음새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 15,960,520원 | 15,960,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,113,463,076원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자에게도 1,113,463,076원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·매각명세 기준)
- 용도. 목록1·2는 대지(공업용 건부지), 목록3은 공장이고 기계기구는 제빙관련설비입니다. 주거용이 아니라 특정 설비와 영업 목적에 맞춰진 공장 물건입니다.
- 토지. 일반공업지역, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 385,000원/㎡입니다.
- 규제·구역. 건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·일반공업지역·고도지구에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 항만구역·항만에 접합니다.
- 매각 포함. 제시외 건물(1-1. 내지 2-10.)과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 제2020-25호·제2020-26호가 매각에 포함됩니다. 두 기계기구목록은 동일목록으로 기재되어 있습니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 이동식 철제콘테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 설비. 냉동창고 관련 유니트쿨러·컨덴싱유니트·방열문·배관, 물탱크 및 기타 부대설비 등은 건물과 용도상 불가분 관계로 보고 건물 포함 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 실거래 비교 근거가 없는 상태이므로 최저가가 감정가의 몇 %인지만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 공장·토지·설비를 함께 비교할 수 있는 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 암모니아 누출 실사. 냉매 누출의 위치·범위·현재 조치 상태와 냉동창고 가동 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하수 이용 여부 확인. 제시된 조회 결과 허가종료일은 2026.04.30입니다. 현재의 허가 연장·갱신 여부와 해당 시설의 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 일괄매각 대상인 제시외 건물과 기계기구목록, 건물 포함 평가된 냉동설비, 매각 제외 철제콘테이너를 현장과 원본 목록에서 하나씩 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 뉴대성수산은 대항력은 없지만 점유부분이 미상입니다. 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건의 권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명의 보증금 100,000,000원도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 64% 가정에서도 배당 부족은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건의 판단을 권리만으로 끝내면 안 됩니다. 신건 최저가 2,985,680,400원이 실제 시장가보다 유리한지는 확인된 실거래 자료만으로 판단할 수 없고, 냉동창고의 암모니아 가스 누출과 지하수시설 허가종료일 2026.04.30이라는 운영 이슈가 명확히 존재합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 공장 설비·허가 실사는 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
