서울서부지방법원 2024타경60434. 은평구 구산동 벨에어하우스 비동 2층 201호, 전용 49.4㎡ 다세대주택입니다. 감정가 321,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 205,440,000원입니다. 표면 가격만 놓고 보면 많이 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다.
등기부 을구 3번에는 선우진아의 주택임차권이 2023.04.20 등기돼 있고, 임대차계약은 2018.01.06부터 시작됐으며 주민등록일자는 2018.01.22, 점유개시는 2018.02.28입니다. 임차보증금은 220,500,000원입니다. 이 임차권은 말소기준인 2023.05.17 강남구 압류보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경60434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로16길 14-4, 비동 2층201호 (구산동,벨에어하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.4㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이지원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선우진아 / 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다
2017.08.04 설정됐던 구산동새마을금고 근저당권 180,000,000원은 2018.02.05 이미 말소됐습니다. 이후 선우진아 임차권이 등기됐고, 그 다음인 2023.05.17 강남구 압류가 현재 말소기준입니다. 따라서 이 압류 이후의 현 경매개시결정과 은평구 압류는 매각으로 소멸하지만, 선우진아의 선순위 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
② 임차인 — 알려진 인수 외에 미상 위험이 하나 더 있다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선우진아 | 2018.01.22 / 전유부분 전부 | 2020.01.08 | 220,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 정선영 | 2023.03.30 | 2020.01.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능성 |
선우진아는 등기된 임차권자로 보증금과 배당관계가 확인됩니다. 반면 정선영은 현황조사·매각물건명세서에 나타나지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 정선영의 권리를 확정적인 인수액으로 계산할 수 없으며, 대항력 가능·미상인 별도 위험으로 남겨야 합니다. 이 때문에 알려진 실질취득액 224,176,160원을 최종 취득원가라고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 본다
벨에어하우스(B동) 동일면적 49.4㎡의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 293,000,000원, 최신 거래는 2025.12 286,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.4㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2025.07 | 49.4㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.4㎡ | 2건 | 293,000,000원 |
현재 최저가 205,440,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%이지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 선우진아 미배당 인수를 반영하면 알려진 실질취득액은 224,176,160원으로 올라갑니다. 이 금액 자체는 최근 12개월 평균 293,000,000원과 최신 거래 286,000,000원보다 낮지만, 정선영의 보증금이 미상이라 실제 취득원가가 추가로 상승할 가능성이 있습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 선우진아 보증금 | 220,500,000원 | 201,763,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 선우진아 | 220,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 선우진아 임차보증금의 배당 부족분은 18,736,160원이며 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총 부담이 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 선우진아 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 205,440,000원 | 18,736,160원 | 224,176,160원 |
| 3회 유찰 시 | 164,352,000원 | 59,248,928원 | 223,600,928원 |
| 4회 유찰 시 | 131,481,600원 | 91,659,142원 | 223,140,742원 |
이 표가 대항력 인수형 물건의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가면 선우진아에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 3회·4회 유찰로 최저가가 크게 내려가도 알려진 실질취득액은 220,500,000원 보증금 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 유찰 = 총 취득비용 급락으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 49.4㎡ 물건입니다. 벨에어하우스(B동)는 총 8세대이며 2017.07.21 준공됐습니다.
- 입지. 구산중학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 구산역(6호선)이 있습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 동일면적 최근 12개월 거래는 2건으로, 확인된 거래가는 286,000,000원과 300,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 205,440,000원이 아니라 선우진아 미배당 인수를 합친 224,176,160원을 최소 기준으로 보세요.
- 정선영 보증금 확인. 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본에서 임대차관계와 인수범위를 반드시 재확인해야 합니다.
- 선우진아 임차권. 임차보증금 220,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 명시 내용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 다음 회차로 내려갈수록 매각가는 낮아지지만 선우진아의 인수액이 늘어 실질취득액은 크게 줄지 않습니다.
- 관계인 여부 확인. 선우진아에 관한 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 계약·점유·금전지급 관계를 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 임차권을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 321,000,000원에서 205,440,000원까지 내려와 숫자만 보면 가격이 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 선우진아의 대항력 있는 임차권 때문에 현재 회차에서도 18,736,160원의 알려진 인수가 발생하고, 알려진 실질취득액은 224,176,160원입니다. 더 유찰되더라도 매각가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌기 때문에 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
게다가 정선영이라는 별도 점유자의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 293,000,000원보다 알려진 실질취득액은 낮지만, 이 미상 임차 위험이 해소되기 전까지는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정하기 어렵습니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있지만 권리가 열린 상태라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
