제주지방법원 2025타경2014. 서귀포시 성산읍 성산리 코업시티호텔 제4층 제428호로, 용도 표시는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 호텔입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2017.01.18 박종화 명의로 소유권이 이전된 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 116,400,000원으로 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 적혀 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 현재 이용관계입니다. 현황조사 당시 호텔 담당직원은 본 호실을 (주)코업시티호텔성산이 소유자와 위탁계약을 맺어 객실로 이용 중이라고 진술했습니다. 임차인으로 조사된 사람은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 낙찰 후 실제 인도 방식과 객실 운영관계가 어떻게 정리되는지는 현장과 계약관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2014 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 250 코업시티호텔 4층428호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산등용로 28 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 / 지상5층 건물 내 제4층 제428호 |
| 소유자 | 박종화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 86,925,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.01.18 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 116,400,000원이며 채무자는 박종화입니다. 2025.07.24 광주은행 가압류가 있었지만 2025.11.28 해제로 2025.12.01 말소됐고, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·운영관계 — ‘임차인 없음’과 ‘빈 호실’은 다르다
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 | 등기상 인수 임차보증금 없음 |
| 현재 이용 | 호텔로 이용중임 | 실제 점유상태 확인 필요 |
| 현황조사 진술 | (주)코업시티호텔성산에서 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용중 | 위탁계약·인도관계 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상임 | 현장·계약자료 대조 필요 |
이 사건에서는 대항력 임차인이나 인수할 임차보증금이 확인되지 않습니다. 그러나 실제 사용은 호텔 객실이고 위탁계약 진술이 있으므로, 낙찰 후 즉시 독립적으로 사용할 수 있는지 여부를 등기상 권리만으로 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수 0원과 운영·점유관계 정리 필요성은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 116,400,000원 | 116,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,672,000원 |
현재 회차 매각가 152,000,000원 가정 시 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 32,672,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 152,000,000원 | 116,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 121,600,000원 | 116,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 21,271,040원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성산초등학교 남동측 인근이며 성산 일출봉 관광지를 배후로 숙박시설, 음식점 등의 근린생활시설 및 후면 주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 제반차량 접근 가능하고 남서측 인근에 성산등용로가 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 제4층 제428호로 현재 호텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 천장매립형 냉·난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 1,126,000원/㎡, 토지면적은 2,885.0㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 방화지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의 대상구역, 하수처리구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 2024.11.15~2026.11.14로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위탁운영 계약 확인. (주)코업시티호텔성산과 소유자 사이 위탁계약의 존속 여부, 종료 조건, 인도 방법을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 조사 내역이 없더라도 호텔 객실로 실제 사용 중이므로 현황조사 이후 점유 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 152,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 회차별 권리. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이나, 2회 유찰 시 채권자 미배당은 21,271,040원으로 늘어납니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 규제를 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 호텔 운영관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘운영관계’가 승부처
등기와 배당만 놓고 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 말소기준은 농협은행주식회사 근저당권이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 호실은 일반적인 공실 근린시설이 아니라 호텔 객실로 운영 중이고, 현황조사에서 위탁계약 진술이 확인됩니다.
따라서 결론은 “등기상 인수는 단순, 실제 운영관계는 확인 필요”입니다. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 152,000,000원의 가격 메리트까지 단정할 수 없으므로, 응찰 판단은 위탁계약·점유관계와 실제 거래가치를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
