광주지방법원 2024타경6302. 장성나노기술일반산업단지 내 공장용지와 공장·창고·연구실·사무실·전시실 등이 결합된 산업시설입니다. 토지는 5,301.6㎡이고, 감정평가상 건물은 일반철골구조 지상 2층 시설들로 공장·창고·연구실·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 3,304,263,000원으로 감정가 5,900,467,400원의 56%입니다.
등기 구조의 출발점은 2020.04.21. 신한은행 근저당입니다. 말소기준으로 제시된 신한은행 근저당 채권최고액은 996,000,000원이며, 같은 날 1,824,000,000원의 신한은행 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 중소벤처기업진흥공단 444,000,000원, 광주은행 720,000,000원, 대원엔비텍 700,000,000원의 근저당과 여러 가압류·압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경6302 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 남면 삼태리 850-4 · 전라남도 장성군 남면 나노산단로 139 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장·창고·연구실·사무실·전시실 등 |
| 토지 | 5,301.6㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 주식회사벤텍프런티어 |
| 감정가 / 최저가 | 5,900,467,400원 / 3,304,263,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,378,155,254원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 지붕 위 태양광발전설비 매각제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2020.04.21. 신한은행 근저당 996,000,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 1,824,000,000원 근저당과 이후 중소벤처기업진흥공단·광주은행·대원엔비텍의 근저당, 신용보증기금·국민은행·중소기업은행·한국산업은행·이상윤의 가압류 및 국민건강보험공단·국·장성군 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 1건은 대항력 판정 불가
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 감성 | 주건축물 제1동 일부 · 2동 1층 | 전입일 미상 · 차임 200,000원 · 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 최광표 | 태양광시설 | 2021.06.17 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 임수연 | 태양광시설 | 2021.06.17 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 다온엘에스, 정필수 | 주건축물제2동 2층 | 2023.10.04 · 차임 200,000원 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
최광표·임수연 및 주식회사 다온엘에스, 정필수는 전입일이 말소기준 2020.04.21.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 주식회사 감성은 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 배당모델의 매수인 인수액 0원은 등기·확인된 권리 기준의 계산값으로 보고, 이 점유관계가 보완되기 전까지 실제 인수위험까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,304,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,442,630원 |
| 을구 1·2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 996,000,000원 | 996,000,000원 |
| 을구 2·1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,824,000,000원 | 1,824,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사광주은행 | 720,000,000원 | 4,820,370원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사대원엔비텍 | 700,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 72,900,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,222,491원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 51,236,060원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국산업은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 이상윤 | 45,502,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 4,961,861,363원, 채권자 예상배당은 3,268,820,370원, 미배당은 1,693,040,993원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 공장·기계·매각범위 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다.
- 공장저당 기계기구. 기계기구 목록 제2020-28호, 제2020-29호, 제2020-32호, 제2024-35호에 등재된 내역은 중복돼 있습니다.
- 기계 상태. 일부 기계기구는 생산라인에서 해체되어 보관 중이며, 일부 기계의 정상작동 여부는 불분명합니다.
- 태양광. 목록 2·3·4 지붕 위 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다.
- 임차관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 현황조사에는 별도의 임차·점유 내역이 확인됩니다.
⑤ 입지·이용·토지규제 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장성군 남면 삼태리 ‘장성나노기술일반산업단지’ 내에 위치하며, 주변은 연구시설과 중·소규모 제조시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물 이용. 제2동은 공장·화장실·샤워실·창고, 제3동은 공장·화장실·연구실, 제4동은 사무실·전시실·화장실·사무실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 5,301.6㎡, 일반공업지역이며 공시지가는 220,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반산업단지·제1종지구단위계획구역·교육·연구 및 사업화시설구역·연구개발특구·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 감성 대항력 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 태양광 매각제외 경계 확인. 태양광시설 점유자와 낙찰 대상 건물의 사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 기계기구 실사. 중복 목록, 해체 보관 기계, 정상작동 여부를 실제 설비와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액에 따라 배당순서가 바뀔 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 별도 실거래 시세 비교 없이 ‘싸다’고 단정하지 말고 공장·토지·기계의 개별 가치를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공장 경매의 핵심은 등기 한 줄로 끝나지 않습니다. 주식회사 감성의 대항력 여부가 미상이고, 태양광발전설비는 매각에서 빠지며, 공장저당 기계기구는 일부 중복 등재·해체 보관되고 정상작동 여부도 불분명합니다.
2회 유찰로 최저가는 3,304,263,000원, 감정가의 56%까지 내려왔지만 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 근거는 충분하지 않습니다. 권리의 큰 틀은 정리되지만, 임차·매각범위·설비 상태 확인이 입찰 여부를 결정하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 ‘등기상 인수는 낮지만 실사 전 확정판단은 보류’가 적절합니다.
