제주지방법원 2025타경2042. 서귀포시 성산읍 성산리 ‘제주 성산 리치유 클래시아’ 1층 90호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현장 표시는 ‘Dzone 90’입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2019.03.29 김형우 명의 소유권이전과 동시에 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.11 우리은행이 임의경매를 신청했으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인은 양소연 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 월세 2,200,000원으로 조사됐지만 전입일이 2019.05.30으로 말소기준인 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며 실질 인수액은 0원입니다. 다만 점유자가 존재하므로 권리 인수와 별개로 인도·명도 절차는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 1층 90호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현장표시 Dzone 90 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 1층 90호 · 사용승인 2018.11.30 |
| 소유자 | 김형우 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 246,616,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.03.29 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 330,000,000원입니다. 2018.12.13 한국자산신탁 명의의 신탁 소유권보존등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2019.03.29 김형우 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양소연 | 1층 90호 | 20,000,000원 | 2,200,000원 | 2019.05.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 3.67억을 봐야 한다
이 물건은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 367,000,000원입니다. 가격 판단에서는 장기간 전체 실거래 평균 218,583,333원보다 최근 12개월 평균 199,600,000원, 최신 거래 170,000,000원, 최근 가격추세 -14.0%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.83㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 49.06㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 49.06㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 46.18㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 49.06㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2025.03 | 49.06㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.01 | 49.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2024.06 | 49.06㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2023.03 | 48.83㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.01 | 49.06㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2022.10 | 45.65㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 48.83㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 199,600,000원 |
현재 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균의 183.9%입니다. 최신 거래도 170,000,000원이며 최근 12개월 평균은 199,600,000원으로, 전체 12건 평균 218,583,333원보다 낮습니다. 실제 시장 흐름도 -14.0%로 하락 추세입니다. 따라서 전체 과거 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상을 크게 웃도는 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,938,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,062,000원 |
현재 회차 367,000,000원 가정에서는 우리은행 근저당 채권최고액 330,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 31,062,000원이 예상됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 367,000,000원 | 330,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 293,600,000원 | 288,689,600원 | 41,310,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 234,880,000원 | 230,791,680원 | 99,208,320원 | 0원 |
유찰돼도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 1회 유찰 가격 293,600,000원과 2회 유찰 가격 234,880,000원 역시 최근 12개월 평균 199,600,000원보다 높은 구간입니다. 즉 이 물건의 핵심은 단순히 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 실제 시세와 최종 응찰가의 간격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현장 표시는 ‘Dzone 90’입니다.
- 입지. 성산일출봉 서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 일단의 토지가 북서측 폭 약 25m, 남동측 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·고도지구(20M이하)·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가구역. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 관련 허가구역 기간은 2024.11.15~2026.11.14로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본위생·급배수·천장형 냉난방·승강기·소화전·스프링클러·화재탐지 설비가 있습니다.
- 환금성. 최근 가격추세 -14.0%, 경매 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 25.0%로 나타나므로 근린시설 특성과 함께 재매각 리스크를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 218,583,333원보다 최근 12개월 평균 199,600,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 367,000,000원은 최근 12개월 평균의 183.9%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 명도. 양소연은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만 현재 점유 관계와 인도 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 근린시설 환금성. 일반음식점 용도의 1층 근린시설이므로 주거용 물건과 다른 임대수요·재매각 수요를 따로 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 역사문화환경보존지역, 고도지구 등 기재된 규제 내용을 원문과 대조하세요.
- 배당 변동. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 예상배당표와 차이가 날 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “시세 183.9%”가 더 중요하다
이 사건의 권리구조만 보면 어렵지 않습니다. 우리은행 근저당이 명확한 말소기준이고, 실제 임차인 1명도 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 367,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 199,600,000원의 183.9%이고, 최신 거래는 170,000,000원, 최근 시장 추세는 -14.0%입니다. 여기에 근린시설이라는 용도와 평균 3.5회 유찰·낙찰률 25.0%라는 경매 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 권리는 단순하지만, 현재 가격은 최근 시세보다 크게 높고 환금성도 보수적으로 봐야 하는 신건입니다.
