제주지방법원 2025타경2060. 서귀포시 보목동 로하스빌리지 3층 303호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자 민경순은 2020.12.03 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 294,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 흐름에서 눈에 띄는 것은 말소기준보다 앞선 2019.02.07 서귀포시 압류입니다. 다만 이 압류는 2020.10.05 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 떠안을 선순위 압류로 남아 있지 않습니다. 이후 2025.12.15 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2060 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 보목동 1311-1 로하스빌리지 3층303호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 보목로 2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층·지상5층 · 제3층 제303호 · 사용승인일 2018.01.30 |
| 소유자 | 민경순 · 2020.12.03 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 235,092,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.03 주식회사신한은행 근저당권입니다. 과거 서귀포시 압류는 2019.02.07 접수됐지만 2020.10.05 해제로 말소됐고, 2018년 아시아신탁주식회사·코리아신탁주식회사 관련 신탁등기 역시 이미 말소되어 있습니다. 현재 확인되는 경매개시결정은 말소기준 이후 등기로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
확인되는 실제 임차인은 김대우·황국진 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산되는 임차인은 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2020.12.03 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대우 | 303호 · 주거 | 2024.05.13 | 8,000,000원 | 9,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 황국진 | 미상 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김대우는 2024.05.13 전입으로 말소기준보다 약 3년 5개월 뒤이며, 황국진도 2022.02.14 전입으로 말소기준 이후입니다. 따라서 두 점유자 모두 선순위 대항력 임차인으로 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 다만 황국진의 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 배당요구 관련 사항도 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 원문 서류와 점유현황을 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 294,000,000원 | 253,588,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 40,412,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 신한은행 채권최고액 294,000,000원을 기준으로 하며, 집행비용 4,412,000원 후 253,588,000원이 배당되어 40,412,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 근저당 소멸 후 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 258,000,000원 | 253,588,000원 | 40,412,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 206,400,000원 | 202,710,400원 | 91,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 165,120,000원 | 162,008,320원 | 131,991,680원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 235,092,241원보다 배당 시뮬레이션상 신한은행 배당액 253,588,000원이 커 신청채권액 기준으로는 충족됩니다. 반면 1회 유찰 시 배당액은 202,710,400원, 2회 유찰 시 162,008,320원으로 감소합니다. 그러나 이 미배당 확대가 곧바로 매수인 인수로 연결되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·현장 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보목초등학교 남동측 근거에 위치하고, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2018.01.30입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·냉난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m 내외, 동측 약 6m 내외 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구(25M이하), 시가지경관지구, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 적용됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 이용상황 및 관리상태 재확인이 요구됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 김대우의 303호 점유 여부와 황국진의 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 황국진 보증금 확인. 현재 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 우선변제 관련 서류. 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 이용상태와 관리상태를 재확인하세요.
- 과거 압류 말소 확인. 2019.02.07 서귀포시 압류가 2020.10.05 해제로 말소된 사실을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 승부처는 점유 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.12.03 신한은행 근저당이고, 과거 선순위 서귀포시 압류는 그보다 앞선 2020.10.05 이미 해제됐습니다. 확인되는 임차인 김대우·황국진도 각각 2024.05.13, 2022.02.14 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리 인수와 현장 리스크는 구분해야 합니다. 황국진의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 두 임차인의 우선변제 관련 사항도 확인이 필요합니다. 감정평가 당시 내부 확인도 곤란했습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유와 내부상태를 확인한 뒤 입찰해야 하는 신건으로 정리하는 것이 적절합니다.