제주지방법원 2025타경2086. 서귀포시 남원읍 위미리 162-3의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 강창민이고, 말소기준권리는 2019.09.06. 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권 36,000,000원·108,000,000원과 제주신용보증재단 및 우리카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 김나은의 전입일은 2025.04.11.로 말소기준권리인 2019.09.06.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2086 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 162-3 · 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태위로 389 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 331.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 강창민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 705,748,000원 / 705,748,000원 (신건) |
| 청구금액 | 257,566,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공시지가 | 305,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나은 | 미상 | 2025.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김나은의 전입신고는 2025.04.11.로, 말소기준권리 2019.09.06. 이후입니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 매각 범위 — 이번 사건의 실무 핵심
목록2 건물은 현황상 옥상에 태양광발전시설 등이 있고, 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 따라서 입찰 전에는 매각에 포함되는 부분과 제외되는 부분의 위치·사용관계·점유관계를 현장에서 직접 대조하는 것이 중요합니다.
④ 가격 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 705,748,000원으로 신건입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 705,748,000원 | 0원 | 169,886,968원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 564,598,400원 | 0원 | 30,148,864원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 451,678,720원 | 81,641,619원 | 0원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 705,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,457,480원 |
| 1. 농협은행 근저당권 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 농협은행 근저당권 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 농협은행 근저당권 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 제주신용보증재단 가압류 | 9,353,741원 | 9,353,741원 |
| 5. 우리카드 가압류 | 13,049,811원 | 13,049,811원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,886,968원 |
현재 회차 매각가 705,748,000원 가정 시 채권자 청구 합계 526,403,552원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 169,886,968원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 토지·이용 현황
- 토지. 지목 대, 면적 331.0㎡, 토지이용상황 주거기타, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역·고도지구에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물 이용. 목록2는 2층 단독주택이며 현황상 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 기타 현황. 옥상에 태양광발전시설 등이 있고, 목록1 일부 지상에 블럭담과 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각제외 위치 확인. 비가림 90㎡·사무실 27㎡이 건물과 토지 이용에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 포함되는 제시외 건물 확인. 보일러실 0.3㎡만 매각포함입니다.
- 임차관계 재확인. 김나은은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 복합 이용 확인. 1층 근린생활시설·2층 단독주택의 실제 점유와 사용 상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 705,748,000원 자체만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2019.09.06. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김나은도 2025.04.11. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 비가림 90㎡와 사무실 27㎡은 매각에서 제외되고, 건물도 현황상 1층 근린생활시설·2층 단독주택으로 쓰입니다. 최근 실거래 시세도 제시되지 않았기 때문에 신건 최저가 705,748,000원을 가격상 유리하다고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 합격, 물건 범위와 가격은 확인 후 판단. 이 사건은 그 두 가지 확인이 입찰의 승부처입니다.
