제주지방법원 2025타경2096. 제주시 우도면 연평리 676의 토지 1,352㎡와 지상 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택이고, 2층 일부는 현장조사 당시 ‘펜션 바람이야기’로 표시되어 농어촌민박허가를 득해 숙박시설로 이용 중인 것으로 판단됐습니다. 등기상 말소기준은 2024.04.12. 주식회사신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 근저당 4건과 천재영 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리 자체는 비교적 선명하지만 현황은 단순한 주택 한 채와 다릅니다. 2층 현장표시는 관리실, 201호, 202호, 203호, 204호 등으로 확인됐고 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 보증금·확정일자·전입 여부가 확인되지 않은 실제 점유자가 있다면 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능 여부가 미상인 점유관계를 현장에서 재확인하는 것이 이 사건의 핵심 실사 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 676 · 제주특별자치도 제주시 우도면 우도해안길 828 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 토지 1,352㎡ · 1층 근린생활시설 · 2층 다가구주택(관리실, 201호, 202호, 203호, 204호 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지상2층 · 사용승인일 2017.12.06 |
| 소유자 | 이동수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,665,844,200원 / 1,665,844,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 513,981,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2024.04.12. 설정된 주식회사신한은행 근저당 120,000,000원입니다. 2019년 구좌농업협동조합 근저당은 2021.11.29. 이미 말소됐고, 말소기준 뒤의 신한은행 근저당 4건과 천재영 근저당 450,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.01.19. 신한카드 가압류 14,039,995원도 2026.02.09. 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,665,844,200원으로 신건입니다. 배당계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 1,665,844,200원입니다. 다만 동일·인근 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 본 자료만으로 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,665,844,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,332,675,360원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,066,140,288원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오상 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 가격 1,332,675,360원, 2회 유찰 가격 1,066,140,288원에서도 채권 미배당은 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 권리·배당 구조에 대한 계산일 뿐 시세 대비 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 실거래 비교자료 없이 ‘신건이 비싸다’ 또는 ‘유찰되면 싸다’고 결론내리지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,665,844,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,058,442원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 을구 8번 근저당 · 천재영 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 596,785,758원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 1,050,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 596,785,758원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 하고수동해변 남동측 인근이며, 주위는 전·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 도서지역에 소재해 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,352㎡, 주상용·평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 414,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로 부분. 토지 중 일부는 마을도로 포장부분 133㎡와 미달도로 확보부분 5㎡가 포함되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함되고, 토지 지상의 조경수와 돌담은 토지에 포함 평가됐으며 건물의 테라스·외부계단·확장형 발코니 등도 건물에 포함 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2층 점유자 확인. 관리실·201호·202호·203호·204호 등으로 현장표시된 공간별 실제 점유자와 전입·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 민박 운영관계 확인. 2층 일부는 ‘펜션 바람이야기’로 표시되고 농어촌민박허가를 득해 숙박시설로 이용 중인 것으로 판단됐으므로, 실제 이용상황과 농어촌민박허가 신고필증을 재확인해야 합니다.
- 도로 편입 부분 확인. 마을도로 포장부분 133㎡와 미달도로 확보부분 5㎡의 실제 현황과 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 1,665,844,200원이지만 최근 실거래 비교값이 없어 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다. 인근·유사 용도 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현황은 반드시 확인”
이 사건의 등기구조는 복잡해 보이지만 결론은 비교적 명확합니다. 2024.04.12. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 배당계산상 매수인 인수 역시 0원입니다.
다만 이 물건은 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택이라는 혼합 이용이고 2층 일부가 민박 숙박시설로 이용 중인 것으로 판단됐습니다. 임대관계가 미상인 만큼 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 임차인으로 단정할 수도, 반대로 아무 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없어 1,665,844,200원의 신건 가격이 시세보다 유리한지도 판단할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 입찰의 승부처는 2층 점유·민박 운영관계와 가격 적정성 확인입니다.
