제주지방법원 2025타경2107. 제주시 이호일동 백록휴레스트이호2차 에이동 1층 102호로, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 최태동이며, 2025.10.13. 설정된 노인상 명의 근저당권 채권최고액 234,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 2026.01.05. 임의경매개시결정과 2026.05.27. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
과거 울산남부신용협동조합 근저당, 김창경 근저당, 2024년 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이번 매각에서 핵심적으로 볼 것은 새로 설정된 노인상 근저당 이후의 권리들입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권 모두 해당 없음으로 정리되어 있어, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2107 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이호일동 1927-6 백록휴레스트이호2차 에이동 1층102호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 덕지2길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 58.46㎡ · 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최태동 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 노인상 / 180,705,206원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.13. 노인상 근저당권 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2025.10.13. 근저당
과거 근저당과 압류·경매등기는 이미 말소된 이력이 있고, 현재 경매의 말소기준은 2025.10.13. 노인상 근저당권입니다. 그 뒤 접수된 현재 사건의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 채권최고액은 234,000,000원이지만 이번 사건의 청구액은 180,705,206원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 ‘확실한 저가’는 아니다
백록휴레스트이호2차는 24세대, 준공일은 2017.12.01.입니다. 대상 면적은 58.46㎡이고, 동일·유사 면적 실거래 11건이 확인됩니다. 전체 11건 평균은 261,590,909원이지만 2023년의 295,000,000원~310,000,000원대 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단은 최근 실거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 58.64㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2025.02 | 58.46㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 2024.10 | 58.46㎡ | 2 | 239,500,000원 |
| 2024.03 | 58.46㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 58.46㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2023.09 | 58.46㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.09 | 58.46㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.10 | 58.64㎡ | 3 | 244,000,000원 |
| 2022.08 | 58.46㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 58.46㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 58.64㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 240,875,000원 |
신건 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 240,875,000원의 97.6%입니다. 평균보다 5,875,000원 낮기는 하지만, 제공된 실거래 중 최신 거래가인 235,000,000원과 정확히 동일합니다. 더 중요한 점은 최근 거래군이 이전 거래군보다 -11.9% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 따라서 전체기간 평균 261,590,909원의 89.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 크게 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 근저당 · 노인상 | 234,000,000원 | 230,910,000원 |
| 미배당 | - | 3,090,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산은 근저당 채권최고액 234,000,000원을 기준으로 한 예상치입니다. 현재 회차에서는 3,090,000원의 미배당이 발생하지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 235,000,000원 | 230,910,000원 | 3,090,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 49,432,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 86,505,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 용도. 감정상 다세대주택으로 이용 중이며, 백록휴레스트이호2차 에이동 1층 공동출입구 현장표시는 알파벳 ‘A’동으로 표기되어 있습니다.
- 규모. 백록휴레스트이호2차는 24세대, 준공일은 2017.12.01.입니다.
- 토지. 토지면적 2,491.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 완경사·부정형·광대세각입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·제3종 구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 역사문화환경보존지역과 자연경관지구에는 저촉됩니다.
- 공시지가. 694,600원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 확인된 11건 실거래 범위는 215,000,000원~310,000,000원으로 편차가 크고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.9% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 최신 거래와 직접 비교. 현재 최저가 235,000,000원은 최신 실거래 235,000,000원과 같습니다. 단순히 전체기간 평균보다 낮다는 이유로 ‘저가’로 보지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 -11.9% 낮으므로 응찰가를 정할 때 최근 평균 240,875,000원과 최신 거래 235,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 회차별 가격 확인. 유찰 시 제공된 시나리오는 1회 188,000,000원, 2회 150,400,000원입니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 근저당 실제 채권액 확인. 등기상 채권최고액은 234,000,000원, 사건 청구액은 180,705,206원입니다. 실제 배당은 확정채권액과 조세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 명세서·등기 원본 대조. 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 물건은 현재 확인되는 범위에서 임차인 신고 없음·매수인 인수 0원이고, 2025.10.13. 노인상 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리구조는 비교적 깔끔합니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가와 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 240,875,000원의 97.6%이지만 최신 실거래 235,000,000원과 같고, 최근 거래 추세는 -11.9%입니다. 따라서 전체기간 평균 261,590,909원만 보고 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가하면 하락 추세를 놓치게 됩니다. 권리는 합격, 신건 가격은 중립 내지 보수적 접근. 현재 회차의 승부처는 권리가 아니라 최근 거래 수준에서 어느 정도의 안전마진을 확보하느냐입니다.