제주지방법원 2025타경7988. 제주시 아라일동 251 일원의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 10,051㎡이며 공부상 지목은 과수원, 현황은 전기타(조경수 식재 등)입니다. 감정평가상 부속 건물의 이용상태는 창고이고, 주위는 전·과수원·임야 등으로 형성되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 장태범이며 2007.04.24 소유권을 이전받았습니다.
등기 흐름의 말소기준은 2007.04.24 설정된 주식회사제주은행 근저당권입니다. 그 뒤 중소기업은행·제민신용협동조합·디에스서귀주식회사의 근저당권과 중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 이것이 곧 현장 리스크까지 없다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 아라일동 251 · 제주특별자치도 제주시 곰방매길 58-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 토지 10,051㎡ · 공부상 과수원 · 현황 전기타(조경수 식재 등) · 부속 건물 창고 |
| 소유자 | 장태범 (2007.04.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,185,918,000원 / 3,185,918,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사 / 1,244,197,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지계획 | 생산녹지지역 · 공장설립제한지역 · 가축사육제한구역 · 공시지가 99,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2006.04.10 제주시농업협동조합 근저당권 266,000,000원은 2007.04.24 이미 말소됐고, 같은 날 장태범에게 소유권이 이전된 뒤 주식회사제주은행 근저당권 1,000,000,000원이 설정되어 말소기준이 됐습니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 토지임차인·점유 관계 — 단정 금지 구간
| 관계인 | 대상 / 신고내용 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영철 | 토지임차인 · 목록 1·3 토지 지상 조경수 등에 관한 권리신고서 제출 · 조경수 등 매각 제외 | 미상 | 미상 | 미상 | 배당표상 0원 |
감정평가에서도 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 김영철은 토지임차인으로 권리신고가 확인되지만 보증금·확정일자 등 대항력 판단에 필요한 내용이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 조경수 등은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 실제 토지 사용범위와 지상물 처리관계를 원본 권리신고서와 현황으로 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,185,918,000원이고, 매수인 금액 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 3,185,918,000원입니다. 이 사건은 신건이지만, 감정가와 실질취득액이 시세보다 낮다는 근거가 확인되지 않으므로 “신건인데 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,185,918,000원 | 3,151,658,820원 | 9,120,994,792원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,548,734,400원 | 2,520,847,056원 | 9,751,806,556원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,038,987,520원 | 2,016,197,645원 | 10,256,455,967원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,185,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,259,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 4. 근저당 · 제민신용협동조합 | 5,200,000,000원 | 831,658,820원 |
| 5. 근저당 · 디에스서귀주식회사 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 752,653,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 12,272,653,612원 중 현재 회차 예상 배당은 3,151,658,820원, 미배당은 9,120,994,792원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 매각조건 — 농취증과 제시외 물건이 핵심
- 농지취득자격증명. 목록 1·3 토지를 취득하려면 농지취득자격증명이 필요합니다. 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 건물 목록기재 1-1은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1 토지 지상의 제시외 구축물 3개는 매각에서 제외되고, 그로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 조경수 권리신고. 목록 1·3 토지 지상 조경수 등에 대해 토지임차인 김영철의 권리신고서가 제출됐고 해당 조경수 등은 매각에서 제외됩니다.
- 소재불명 건물. 목록 2 건물 중 관리사 48㎡와 부속건물 변소 1㎡는 현황상 소재불명입니다.
- 토지 현황. 목록 1은 공부상 과수원이지만 현황은 전기타(조경수 식재 등)입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주대학교병원 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 전·과수원·임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 토지형상. 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 99,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 과수원이나 현황은 전기타(조경수 식재 등)이고, 부속 건물은 창고로 이용됩니다.
- 환금성 판단. 신건 최저가 3,185,918,000원의 시세 대비 우위가 확인되지 않은 상태에서 농취증·매각 제외 구축물·조경수 권리신고가 겹치므로, 가격 자체보다 권리관계와 이용가능 범위를 먼저 확정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 검토. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 구축물 3개. 매각 제외 대상의 위치·소유자·사용관계와 법정지상권 성립 가능성을 현황 및 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 토지임차인 권리신고. 김영철의 권리신고서에서 임대범위·기간·조경수 소유관계·원상회복 관계를 확인해야 합니다.
- 소재불명 건물. 관리사 48㎡와 변소 1㎡의 실제 현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 감정가가 곧 실질취득액이지만 시세 대비 저가 근거가 확인되지 않으므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농지취득자격증명 관련 관할기관 확인을 거쳐 최종 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자판단의 중심은 등기부 밖에 있습니다. 매각에서 빠지는 제시외 구축물 3개의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 토지임차인 김영철의 조경수 권리신고가 존재하며, 목록 1·3 토지에는 농지취득자격증명 제출 의무가 붙습니다. 관리사 48㎡와 변소 1㎡는 현황상 소재불명입니다.
현재 신건 최저가와 실질취득액은 모두 3,185,918,000원입니다. 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 확인되지 않으므로 가격 가점은 주기 어렵습니다. 결론적으로 등기상 금액 인수는 낮지만, 현장·농지·제시외 물건 리스크가 큰 복합형 사건입니다. 권리는 통과하더라도 농취증과 법정지상권 문제를 먼저 해소하지 못하면 입찰 판단을 보수적으로 가져가야 합니다.
