서울서부지방법원 2025타경1791. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 107호로, 감정 이용상태는 노인복지시설입니다. 현재 소유자는 이경희이고, 2019.01.08 매매를 원인으로 거래가액 550,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2024.07.29 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 김학철은 임차보증금 280,000,000원의 주택임차권을 등기했고 임대차계약일은 2022.06.09, 점유개시일은 2022.06.23, 확정일자는 2022.06.13입니다. 그러나 주민등록일이 2024.09.04로 말소기준일인 2024.07.29보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하여 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1791 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 107호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 노인복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제107호 |
| 소유자 | 이경희 · 2019.01.08 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 990,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 605,251,462원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기부에는 과거 신탁, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 압류, 여러 근저당권과 전세권 이력이 있으나 해당 권리들은 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매에서 분석해야 할 중심축은 2024.07.29 근저당권과 그 이후 등기된 김학철의 임차권, 2025.09.05 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김학철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2024.09.04 / 2022.06.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김학철은 2022.06.09 임대차계약, 2022.06.23 점유개시, 2022.06.13 확정일자를 갖고 있으나 주민등록일은 2024.09.04입니다. 말소기준권리인 금정농업협동조합 근저당권의 설정일 2024.07.29보다 전입이 늦기 때문에 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2024.12.30 이루어졌으며, 임차권등기 역시 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 990,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,300,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 257,700,000원 |
현재 신건 990,000,000원 가정에서 채권자 총 청구 720,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 257,700,000원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 990,000,000원 | 720,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 792,000,000원 | 720,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 633,600,000원 | 624,864,000원 | 95,136,000원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 근저당권 채권최고액 전액을 배당하지 못해 95,136,000원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ‘은평구청’ 북동측 인근이며, 주변은 아파트와 다세대 등이 분포합니다.
- 주거환경. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 노인복지시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 1층 107호이며 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 토지면적 2,555.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 공시지가 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 김학철의 임차권은 보증금 280,000,000원, 전입 2024.09.04이며 자료상 대항력 없음·매각으로 소멸입니다.
- 말소기준 확인. 2024.07.29 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 720,000,000원입니다.
- 채권 이전 확인. 해당 근저당권은 2025.09.25 확정채권양도를 원인으로 2025.12.10 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태가 노인복지시설이므로 실제 사용계획과 관련 제한을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 포함 사실을 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각물건명세서와 배당 관련 서류에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 9.9억의 가격과 용도
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2024.07.29 근저당권이 말소기준이고, 김학철의 임차권은 그 이후에 등기됐으며 전입 역시 2024.09.04로 늦어 대항력이 없습니다. 자료상 매수인 인수액은 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
다만 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 990,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 또한 감정 이용상태가 노인복지시설이라는 점은 일반 주거용 집합건물과 다른 검토 포인트입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격권, 가격과 실제 활용성은 별도 검증이 핵심입니다.
