제주지방법원 2025타경8483. 제주시 애월읍 유수암리 823, 주4동 1층 43-3호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 김미혜이고, 2021.08.26 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 270,000,000원으로 등기돼 있습니다. 권리분석의 기준점은 2021.08.30 설정된 김영기 근저당권 채권최고액 80,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정, 교보생명보험 가압류, 제주특별자치도 압류가 이어졌지만 모두 기준권리 뒤에 붙어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리보다 신경 써야 할 부분은 점유관계와 가격 검증입니다. 현황조사에는 이루안·이지안·이서안·이하나와 주식회사 더포레가 확인됩니다. 모두 전입 또는 사업자등록 시점이 말소기준일인 2021.08.30보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있으나, 개인 4명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 최우선변제 여부 등 실제 배당 순위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

현재 권리분석의 말소기준은 2021.08.30 김영기 근저당권 80,000,000원입니다. 2024.08.16 국민건강보험공단 압류, 2025.07.18 임의경매개시결정, 2025.08.07 교보생명보험 가압류 5,171,427원, 2025.12.12 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 용담새마을금고 근저당권과 2023년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차·점유 관계 — 5명 모두 기준일 이후

실제 조사된 점유·임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 말소기준일 이후 전입·등록이라 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 개인 4명의 보증금·확정일자와 전체 배당요구 여부가 확인되지 않아, 최우선변제 등 배당에 영향을 주는 요소는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 기준점이 없다

감정가는 276,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 276,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이고, 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 몇 퍼센트 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

등기상 과거 거래는 2021.07.02 김문호 취득 당시 240,000,000원, 2021.08.03 김미혜 취득 당시 270,000,000원으로 확인됩니다. 하지만 이는 2021년 거래이므로 2026년 현재 시장가격 판단을 대신할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설(사무소)이므로, 주변 유사 사무소·근린생활시설의 최근 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

현재 가정에서는 채권 합계 85,171,427원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 186,164,573원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 애월읍 유수암리 소재 유수암리사무소 남측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(사무소)이며, 상부 소재 다락을 포함해 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 8m 아스콘 포장도로, 남측 약 5~6m 시멘트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 2,152㎡, 공시지가 245,100원/㎡이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 단층 건물이며 사용승인일은 2021.06.29입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 사무소 이용 근린생활시설은 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어, 주변 동일·유사 용도의 실제 거래 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세부터 확인. 신건 276,000,000원이 적정한지 판단할 최근 비교거래가 없습니다. 애월읍 유수암리 일대 유사 근린생활시설·사무소 실거래를 우선 대조해야 합니다.
• 점유자 재확인. 5명의 점유·임차 관계가 조사돼 있으므로 실제 사용주체와 인도 가능성을 매각 직전 확인하세요.
• 임차보증금·확정일자 확인. 개인 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 등 배당 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 더포레 계약 확인. 주식회사 더포레는 보증금 70,000,000원, 월 100,000원으로 조사됐고 등록일은 2021.12.13입니다. 계약 범위와 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 다락 포함 상태 확인. 상부 다락을 포함해 감정됐으므로 현황과 공부, 실제 면적·이용상태를 현장에서 대조하세요.
• 용도·규제 확인. 계획관리지역 및 제주 특유의 경관·생태계·지하수 보전 규제가 포함돼 있으므로 향후 용도변경이나 활용계획이 있다면 인허가 가능성을 따로 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 현재 가정은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미검증”

이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 등기 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 하지만 점유·임차 조사 인원이 5명이고, 일부 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 명도와 배당 확인은 필요합니다.

무엇보다 신건 최저가 276,000,000원에 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없고, 이용상태도 일반 주거용이 아닌 근린생활시설(사무소)입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수 위험은 낮지만, 시세 검증 전에는 현재 가격을 싸다고 볼 수 없다”입니다. 권리보다 가격과 실제 점유상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 사건입니다.