서울서부지방법원 2025타경2640. 은평구 갈현동 521-8의 3층 301호입니다. 등기부상 현재 소유자는 최원엽이며, 2020.09.16. 소유권이전 당시 거래가액은 253,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 187,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.12.22. 우리은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체는 단순합니다. 임차인으로 특정된 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해 실제 점유관계를 확인하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2640 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 521-8 3층301호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로21길 21-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다가구주택으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 공동주택 · 4층 중 3층 301호 |
| 대상 면적 | 82.41㎡ |
| 소유자 | 최원엽 · 2020.09.16. 소유권이전 · 거래가액 253,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,734,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 우리은행 근저당
현재 소유권은 2020.09.16. 최원엽에게 이전됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 187,000,000원이 말소기준권리입니다. 2023년 현대카드 가압류는 2023.06.15. 이미 말소됐고, 2006년 엘지카드 가압류 역시 2006.03.17. 이미 말소됐습니다. 2025.12.22. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 321,000,000원을 싸다고 볼 수 없는 이유
확인되는 거래는 2024.12.의 205,000,000원 1건입니다. 그러나 이 거래는 전용 52.23㎡, 2층이고 대상은 82.41㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 205,000,000원을 대상 호수의 직접 비교 시세로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 52.23㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.23㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
그럼에도 현재 신건 최저가 321,000,000원은 확인되는 최근 12개월 평균의 156.6%입니다. 가격 차이는 116,000,000원입니다. 비교 표본이 1건이고 면적도 다르다는 점 때문에 적정가를 단정할 수는 없지만, 현재 데이터만 놓고 신건에 가격 메리트를 부여할 근거 역시 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,706,000원 |
매각가 321,000,000원 가정 시 우리은행 채권최고액 187,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 128,706,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 321,000,000원 | 187,000,000원 | 128,706,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 256,800,000원 | 187,000,000원 | 65,404,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 205,440,000원 | 187,000,000원 | 14,763,840원 | 0원 |
2회 유찰 가정 매각가 205,440,000원에서도 채권 187,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 이 금액이 최근 거래 205,000,000원과 비슷해 보이더라도, 그 거래는 전용 52.23㎡로 대상 면적 82.41㎡와 다르므로 단순 동일시해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 3호선과 6호선이 교차하는 연신내역 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 공동주택 4층 중 3층 301호이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 195.4㎡, 제2종일반주거지역. 공시지가 3,218,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 규모. 대진아트빌(521-8)은 6세대이며 준공일은 2003.05.21.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 재확인. 현재 확인 거래는 52.23㎡이고 대상은 82.41㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 유사 면적·유사 층 거래를 추가로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 321,000,000원은 현재 확인되는 최근 거래 대비 156.6%입니다. 자료가 부족하다는 이유로 신건에 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 특정된 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있으므로 실제 적용 대상과 기간을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제로 있으면 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 재검증”
이 사건은 권리구조만 보면 단순합니다. 2020.09.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 321,000,000원은 확인되는 최근 거래 205,000,000원의 156.6%지만, 그 거래는 대상보다 작은 52.23㎡라 직접 비교시세로 쓰기 어렵습니다.
따라서 이 물건의 결론은 단순히 “비싸다”가 아니라 “현재 자료만으로 신건 가격 메리트를 인정할 수 없고, 동일 면적 시세 확인이 먼저”입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 근거가 약한 상태에서 감정가를 그대로 신뢰하는 것은 별개의 문제입니다. 권리는 합격, 가격은 재검증이 적절한 접근입니다.
