서울서부지방법원 2025타경50168. 은평뉴타운 박석고개 115동 5층 502호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,140,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2011.05.12 흥국생명보험주식회사 근저당권 399,100,000원이고, 이후 흥국생명보험주식회사 근저당권과 문화금융대부주식회사 근저당권, 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 황재승이 502호에 전입한 것으로 확인되고 전입일은 2009.02.24입니다. 이는 말소기준일 2011.05.12보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 실질취득액 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관1로 22, 115동 5층502호 (진관동,은평뉴타운 박석고개) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 101.76㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 방4 · 주방/식당 · 거실 · 욕실2 · 드레스룸 · 발코니 · 현관 |
| 사용승인 | 2008.12.12 |
| 소유자 | 윤보경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 1,140,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 379,390,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저
말소기준은 2011.05.12 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당권과 2022.10.26 문화금융대부주식회사 근저당권, 2025.01.09 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 과거 신한은행·새마을금고 근저당, 은평구 압류, 삼성카드 가압류, 산앤들대부 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황재승 | 502호 | 2009.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구 여부와 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수 가능액을 산정할 수 없습니다. 따라서 아래 배당표의 “매수인 인수 0원” 계산값을 그대로 권리 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 9.8% 높고, 흐름도 하락
동일 면적 101.76㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 1,051,250,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 1,038,333,333원, 최신 거래는 1,000,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 101.76㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 101.76㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2026.02 | 101.76㎡ | 7 | 1,065,000,000원 |
| 2024.06 | 101.76㎡ | 11 | 1,090,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.76㎡ | 3건 | 1,038,333,333원 |
신건 최저가 1,140,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.8%입니다. 최신 거래 1,000,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -4.7% 흐름이어서, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,800,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 흥국생명보험주식회사 | 399,100,000원 | 399,100,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 흥국생명보험주식회사 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 문화금융대부주식회사 | 377,000,000원 | 377,000,000원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 문화금융대부 주식회사 | 379,390,492원 | 246,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,259,490,492원 중 예상 배당 1,126,200,000원, 미배당 133,290,492원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있으나, 황재승의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,140,000,000원 | 133,290,492원 | 임차인 확인 전 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 912,000,000원 | 359,010,492원 | 임차인 확인 전 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 729,600,000원 | 539,586,492원 | 임차인 확인 전 미상 |
유찰되면 최저가는 912,000,000원, 729,600,000원으로 내려가지만, 이 사건에서는 단순히 최저가만 보고 실질 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되어야 미배당 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은진초등학교 남측 인근, 은평뉴타운 아파트단지 밀집지역입니다. 간선도로변 근린생활시설·상가와 각급학교, 천변공원, 대형할인점, 공공편익시설, 구파발역 상권이 근거리에 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 시내버스정류장이 도보 약 1~2분, 지하철 3호선 구파발역이 도보 약 10여분 거리에 있습니다.
- 건물. 2008.12.12 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물로, 승강기·지역난방·지하주차장·화재탐지 및 경보설비·CCTV 등을 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도시개발. 은평뉴타운 도시개발사업 및 은평재정비촉진지구 도시개발사업구역 내 토지이나, 은평구청 회신상 이 사건 토지는 기매각토지로 사업완료된 것으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황재승 보증금 확인. 가장 먼저 보증금, 확정일자, 실제 점유·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부에 따라 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 달라질 수 있으므로 원본 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 1,140,000,000원은 최근 12개월 평균 1,038,333,333원의 109.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래 대비 -4.7%이므로 과거 전체 평균 1,051,250,000원만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 질권·후순위 권리 원본 대조. 문화금융대부주식회사 근저당권부채권에 대한 질권 설정·말소 이력이 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격도 비싸고, 인수액도 아직 모른다
이 사건은 신건 최저가가 최근 시세보다 낮은 물건이 아닙니다. 최근 12개월 평균 1,038,333,333원에 비해 최저가 1,140,000,000원은 109.8%이고, 최근 가격 흐름도 -4.7%입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 2009.02.24 전입의 황재승이 존재하면서 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 결론은 명확합니다. 신건 가격에는 시세 메리트가 없고, 임차인 인수 위험도 아직 숫자로 닫히지 않았습니다. 등기상 후순위 권리 소멸만 보고 안전형으로 분류하기보다, 황재승의 보증금과 대항력·배당관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 사건입니다.
