광주지방법원 2024타경8797. 전라남도 영광군 법성면 진내리에 위치한 집합건물 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 냉동창고와 소매점이며, 본건 소재지는 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 찬앤수영어조합법인입니다.

권리 흐름의 출발점은 2020.11.09 설정된 두암신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원으로, 이 권리를 말소기준으로 하여 후순위 근저당권·전세권·가압류 등의 소멸 여부를 판단합니다. 해당 근저당권과 추가 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 권리자 변경은 기존 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아니므로 원래 설정일을 기준으로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리

과거 설정되었던 근저당권과 압류 중 상당수는 이미 등기상 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 30번 두암신용협동조합 근저당권입니다. 말소기준 이후 등기된 근저당권·전세권·가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 없음과 명도 부담은 별개

매각물건명세서에는 어업회와 점포로 표시된 점유 관련 기재 2건이 있습니다. 두 기재 모두 전입일이 2020.11.09 말소기준권리보다 늦고, 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 명칭만으로 실제 임차인의 신원이나 임대차관계가 확정되지는 않습니다. 보증금은 0원으로 표시되어 있지만 위험 메모에 보증금 미상이라고 기재되어 있으므로 실제 보증금이 0원이라고 확정할 수 없습니다.

어업회는 2025.02.11 배당요구한 것으로 기재되어 있습니다. 점포의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 우선변제 여부는 확정일자 외에 실제 임대차 내용과 적법한 권리요건 등을 확인해야 합니다.

③ 전세권 — 500,000,000원 중 일부 미배당

박극현의 전세권은 말소기준권리보다 뒤에 설정된 후순위 전세권입니다. 현재 매각가를 기준으로 한 배당 추정에서는 전세금 500,000,000원 가운데 194,976,420원만 배당되고 나머지는 미배당됩니다. 그러나 미배당 전세금이 곧바로 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 후순위 전세권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,078,158,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권에 배당한 뒤 전세권에 일부 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없습니다.

채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 채권 잔액·배당순위·공동담보 및 공동전세권 배분에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전등기를 고려해 실제 배당권자를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

현재는 1회 유찰된 상태로 최저가가 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 최저가와 채권 미배당액이 어떻게 변화하는지 비교하면 다음과 같습니다.

현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 1,260,315,258원이 충족되는 것으로 추정됩니다. 2회 유찰 시에도 신청채권이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시에는 배당 추정액이 청구액에 미달합니다.

회차가 진행될수록 입찰 최저가는 내려가지만, 이는 채권자의 회수 부족이 커진다는 의미이기도 합니다. 최저가 하락만으로 매수인의 경제적 이익이 커진다고 판단해서는 안 됩니다. 가격의 적정성은 냉동창고·소매점의 실제 활용가치, 설비 상태, 매각범위 및 매각 가능한 시장가격과 비교해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 영광군 법성면 진내리 소재 영광군수협 수산물 종합물류센터 동측 인근입니다. 주위에는 상업용·주상용·공업용 건물과 나지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 기호 (1-가)~(4-라)는 냉동창고, 기호 (5-마)~(15-거)는 소매점입니다. 냉동설비는 일부 냉동창고에 설치되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 1층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·드라이비트 등, 바닥은 에폭시 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·수전설비가 있으며 일부 냉동창고에 냉동설비가 설치되어 있습니다. 가동 가능 여부와 설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적은 3,319.8㎡이며 부정형 평지입니다. 상업용 냉동창고 및 소매점 부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 주변 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 도로접면은 소로각지로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역·도시지역·제1종지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 150,500원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가이며 건물·설비가 포함된 물건 전체의 시장가격과는 다릅니다.
• 공부와 현황. 일부 목록은 공부상 단독주택이지만 현황은 점포 또는 소매점입니다. 건축물대장과 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 환금성. 냉동창고·소매점과 기계·기구를 포함하는 일괄매각입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 설비의 활용 가능성, 매수 수요 및 재매각 가능성을 따로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2020.11.09 설정된 을구 30번 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권 2건의 실제 채권 잔액과 배당권자를 확인하세요.
• 공동전세권 확인. 박극현의 전세권이 101~104호에 공동으로 설정되어 있으므로 매각대상별 배당관계, 실제 점유 및 별도 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 어업회와 점포로 기재된 점유의 실제 주체, 사용 부분, 임대차계약과 보증금 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 일괄매각 목록 확인. 제시외 건물과 기계·기구의 포함 범위를 확인하고 중복 기재된 기계기구목록을 별도로 대조하세요.
• 공부·현황 확인. 공부상 단독주택이나 현황이 점포·소매점인 목록의 건축물대장, 이용상태 및 필요한 행정절차를 점검하세요.
• 설비 상태 확인. 냉동설비·수전설비의 실제 작동 여부와 유지관리비 및 보수 필요성을 점검하세요.
• 가격 검증. 최저가 2,078,158,000원이 실제 거래 가능한 가격보다 낮은지 검증하고, 설비·제시외 건물의 경제적 가치도 별도로 확인하세요.
• 체납·공적 부담 확인. 당해세, 관리비, 공과금 및 추가 부담 가능성을 확인하세요. 영광군 압류의 실제 관련 체납액도 구분해 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구목록 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도 검토할 것은 많다”

광주지방법원 2024타경8797은 말소기준 근저당권 이후 설정된 주요 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 전세권에 상당한 미배당이 발생하지만, 배당 부족액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 공동전세권의 실제 관계, 점유자 신원과 보증금, 일괄매각의 자산 범위, 냉동설비의 가동상태 및 환금성이 확인되어야 합니다. 일부 목록은 공부와 현황의 이용상태도 달라 추가 검토가 필요합니다.

현재 최저가는 2,078,158,000원으로 감정가의 70%이지만, 실제 시장가격과 비교한 할인 여부는 확정되지 않았습니다. 추가 유찰 시 최저가는 낮아지더라도 자산 활용가치가 함께 검증되지 않으면 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 권리의 소멸 여부와 실제 취득 후 사용·처분 가능성을 모두 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.