광주지방법원 2024타경8797. 전라남도 영광군 법성면 진내리 1011, 굴비로1길 140에 있는 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 기호(1-가)~(4-라)가 냉동창고, 기호(5-마)~(15-거)가 소매점이며, 철근콘크리트구조 1층 건물의 제101호 외 14개호로 구성돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 찬앤수영어조합법인입니다.
권리의 기준점은 2020.11.09 설정된 을구 30번 두암신용협동조합 근저당권 1,680,000,000원입니다. 2020.11.12 후순위 근저당권 180,000,000원, 2024.01.03 박극현 전세권 500,000,000원, 이후 가압류와 압류 모두 이 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.19에는 을구 30번과 31번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8797 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 법성면 굴비로1길 140, 1층101호 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 냉동창고 및 소매점 · 집합건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 · 제101호 외 14개호 |
| 소유자 | 찬앤수영어조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 2,968,795,800원 / 2,968,795,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 두암신용협동조합 / 1,260,315,258원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.11.09 을구 30번 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 31번 근저당권과 을구 32번 전세권, 신용보증기금·농업협동조합중앙회·농협은행· 한국전력공사의 가압류, 영광군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 2건 모두 대항력 없음
| 기재 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 어업회 | 2022.05.23 | 2025.02.11 | 2025.02.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 2025.02.11 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 기재의 전입일은 각각 2022.05.23과 2025.02.11로, 말소기준일인 2020.11.09보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 두 기재 모두 보증금은 미상이며, 감정평가상 건물 이용상태는 냉동창고·소매점인 만큼 실제 점유 범위와 사용관계는 현장에서 맞춰 볼 필요가 있습니다.
③ 가격 시나리오 — 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,968,795,800원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가 자체에서 할인된 상태가 아닙니다. 회차별 시나리오는 1회 유찰 시 2,375,036,640원, 2회 유찰 시 1,900,029,312원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,968,795,800원 | 305,763,529원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,375,036,640원 | 893,585,097원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,900,029,312원 | 1,363,842,352원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 가격이 내려가면서 숨은 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 실질취득은 각 회차 매각가와 동일한 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,968,795,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,087,958원 |
| 1. 을구 30번 근저당권 · 두암신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 2. 을구 31번 근저당권 · 두암신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 32번 전세권 · 박극현 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 512,219,540원 | 306,707,842원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 66,538,391원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 한국전력공사 | 33,713,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,242,471,371원 중 2,936,707,842원이 배당되고 305,763,529원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 2026.01.19 을구 30·31번 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기가 있으므로 실제 배당 채권자 명의는 최신 채권계산서와 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 전라남도 영광군 법성면 진내리 소재 영광군수협 수산물 종합물류센터 동측 인근이며, 주위는 상업용·주상용·공업용 및 나지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호(1-가)~(4-라)는 냉동창고, 기호(5-마)~(15-거)는 소매점입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·수전설비가 있으며 일부 냉동창고에는 냉동설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 냉동창고·소매점 부지로 이용 중이며 토지면적은 3,319.8㎡, 공시지가는 150,500원/㎡입니다.
- 도로·용도지역. 주변으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고, 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다.
- 이용상 차이. 목록7은 공부상 단독주택이나 현황 점포, 목록8은 공부상 단독주택이나 현황 소매점으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함되므로 매각대상 목록과 실제 현존 설비를 대조해야 합니다.
- 기계·기구 중복. 기계기구목록 1·2와 3·4는 중복 기재돼 있으므로 감정평가서 목록과 현물을 맞춰 봐야 합니다.
- 점유관계. 어업회·점포 관련 기재는 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 사용구역과 퇴거·인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권. 박극현 전세권 500,000,000원은 말소기준 이후라 소멸하지만, 건물전부 및 제102호·제103호·제104호와 공동전세로 등기돼 있는 점을 원본과 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 을구 30·31번 권리가 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 채권계산서·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재는 감정가 100%인 2,968,795,800원 신건입니다. 인수 0원과 가격 경쟁력을 같은 의미로 보지 말고 냉동창고·소매점의 실제 수익성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 기계기구 목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 자산은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.09 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·전세권·가압류·압류가 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 점유 관련 2건도 말소기준보다 늦게 전입해 매수인 인수는 0원입니다.
반면 물건 자체는 냉동창고와 소매점, 제101호 외 14개호, 제시외 건물과 기계·기구까지 묶인 일괄매각입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,968,795,800원이고 아직 유찰도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 긍정적이지만, 신건 가격과 시설·점유·환금성 검증이 선행돼야 하는 특수자산형 경매로 보는 것이 맞습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 확인입니다.
