제주지방법원 2025타경8843. 제주시 오라일동 ‘오라더프라미스’ 109동 1층 102호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 여경준으로, 2024.03.29. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전이 이뤄졌고 거래가액은 450,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당 311,300,000원이 말소기준권리이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
권리 구조만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 예상배당 기준에서도 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, “인수권리 없음”과 “현장 점유 확인 불필요”는 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8843 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라일동 3827 오라더프라미스 109동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 오남로 18-1 |
| 물건종류 | 다세대주택(단지형다세대주택) · 1층 102호 |
| 비교 면적 | 68.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인일 2023.01.18 |
| 소유자 | 여경준 · 2024.03.29. 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정영화 / 17,662,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2024.03.29. 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 311,300,000원입니다. 2025.09.22. 정영화의 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.07.28. 영어조합법인 만해의 가압류 10,860,000원은 2025.10.14. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 5억원 대비 신건 4.5억원
오라더프라미스 동일 면적 68.58㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 4층 500,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 500,000,000원입니다. 신건 최저가 450,000,000원은 이 최근 시세의 90.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.58㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2024.11 | 68.58㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2024.07 | 68.58㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2023.09 | 68.58㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2023.07 | 68.58㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.58㎡ | 5건 | 500,000,000원 |
확인된 5건의 전체 평균도 500,000,000원이고, 최저 거래가는 450,000,000원, 최고 거래가는 550,000,000원입니다. 특히 대상 물건과 같은 1층 거래는 2023.07.과 2023.09. 모두 450,000,000원으로 현재 신건 최저가와 같습니다. 반면 최신 거래는 2026.06. 4층 500,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 311,300,000원 | 311,300,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 정영화 | 17,662,466원 | 17,662,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,137,534원 |
신건 450,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 328,962,466원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 114,137,534원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주종합경기장 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건으로 차량 접근이 가능해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 사용승인일은 2023.01.18이며, 기본위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지는 대체로 평탄한 자루형, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 830,200원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 오라더프라미스는 83세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본의 수를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 내부 상태 재확인. 감정평가도 유사물건·건축물현황도·탐문·외부관찰을 토대로 통상적인 상태를 상정했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 거래 층 차이. 최신 500,000,000원 거래는 4층이고 대상은 1층입니다. 같은 1층의 확인된 2023년 거래 2건은 모두 450,000,000원입니다.
- 회차별 배당. 신건과 1회 유찰 시에는 채권자 총 청구액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 45,794,466원의 미배당이 발생합니다. 다만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 최근 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2024.03.29. 신한은행 근저당 311,300,000원이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격도 신건 최저가 450,000,000원이 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 500,000,000원의 90.0%로 낮아, 최근 시세 대비 가격상 여지가 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 대상은 1층인 반면 최신 거래는 4층입니다. 여기에 임대관계 미상·내부 확인 곤란이라는 현장조사 한계까지 있으므로, 권리와 가격은 우호적이지만 점유·내부 상태 확인이 최종 관문인 사건입니다.
