제주지방법원 2025타경8853. 제주시 한림읍 동명리 933-6의 대지·토지와 제2종근린생활시설(제조업소) 물건입니다. 건물은 경량철골구조 패널위슁글지붕 단층으로 사용승인일은 2017.12.8.이며, 현장조사일 현재 공실입니다. 현재 소유자는 이승현이고, 2024.06.05. 소유권을 이전받은 같은 날 제주시수산업협동조합 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 명시돼 있고, 본건 토지 서측 일부가 인접지의 진입로 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 더구나 제시외 건물이 본건 토지와 동측 인접지인 동명리 933-5 지상에 걸쳐 소재하는 점이 현장 확인의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 933-6 · 도로명주소 제주특별자치도 제주시 한림읍 하운당길 85 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 현장조사일 현재 공실 |
| 토지 | 178.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 경량철골구조 패널위슁글지붕 단층 · 사용승인일 2017.12.8. |
| 소유자 | 이승현 |
| 감정가 / 최저가 | 155,488,000원 / 155,488,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.12.19. 한림농업협동조합 근저당권 91,000,000원은 2024.06.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 그 이후 농업협동조합중앙회 가압류 127,734,377원, 제주시수산업협동조합 가압류 6,722,862원과 28,292,778원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 현황·토지 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 본건은 토지와 함께 매각되며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 진입로 이용. 목록1 토지의 서측 일부가 인접지의 진입로 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 제시외 건물 경계. 제시외 건물이 본건 토지와 동측 인접지인 동명리 933-5 지상에 걸쳐 소재합니다.
- 토지 형상. 토지면적 178.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 이용규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역(전부제한구역)·하수처리구역입니다.
- 공시지가. 180,500원/㎡입니다.
감정요항표상 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 표시도 없습니다. 그러나 제시외 건물이 인접지에 걸쳐 있다는 사실은 공부상 차이 여부와 별개로 현장 경계·사용관계 확인이 필요한 요소입니다. 이 물건의 권리분석 난도는 높지 않지만, 현황분석 난도는 낮다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,976,832원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 127,734,377원 | 56,511,168원 |
| 3. 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 6,722,862원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 28,292,778원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 258,750,017원 중 예상배당은 152,511,168원이며, 미배당액은 106,238,849원입니다. 이 미배당은 채권자 측 잔존채권 문제이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,488,000원 | 152,511,168원 | 106,238,849원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,390,400원 | 121,848,934원 | 136,901,083원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,512,320원 | 97,321,098원 | 161,428,919원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 신청채권자 청구액은 80,000,000원이고, 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 96,000,000원으로 표시돼 신청채권은 충족되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림읍 동명리 ‘동명사거리’ 서측 인근으로, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하며 인근에 중산간서로(1136호선 지방도)와 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)이며 현장조사일 현재 공실입니다.
- 설비. 기본 급배수 및 위생설비, 전기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역(전부제한구역)·하수처리구역입니다.
- 환금성. 농촌 취락지대의 제조업소 용도이고 토지는 부정형이며, 제시외 건물의 인접지 걸침과 일부 진입로 이용 추정이 있어 매수 전 현황 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 경계 확인. 본건 토지와 동명리 933-5에 걸쳐 있다는 기재를 기준으로 실제 위치·경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 서측 진입로 이용 확인. 토지 일부가 인접지 진입로 등으로 이용 중인 것으로 추정되므로 현황과 이용관계를 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함된다는 점을 매각서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 현장조사일 현재 공실이나 임대관계는 미상이므로 매각기일 전 점유상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 토지이용규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 가축사육제한구역·하수처리구역 조건이 향후 이용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 근거 별도 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 거래·임대·수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 경계가 먼저다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.05. 제주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 물건 자체에는 확인해야 할 포인트가 분명합니다. 서측 일부의 진입로 이용 추정, 그리고 제시외 건물이 본건 토지와 동측 인접지 933-5에 걸쳐 있다는 기재입니다. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상이고, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸 여부”보다 “실제 경계·사용관계와 가격 적정성”을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정할 사건입니다. 신건 최저가 155,488,000원 자체만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
