제주지방법원 2025타경8861. 제주 조천읍 대흘리 ‘모다정’ 제나동 1·2층 4호, 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물의 1·2층에 걸친 호수입니다. 등기상 소유자는 손지원이며, 2022.09.08. 소유권보존 후 수협은행 신탁등기가 설정됐다가 2023.06.27. 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2025.08.07. 김선희 근저당권입니다. 채권최고액은 366,000,000원으로 감정가와 동일하고, 채무자는 손지원입니다. 이후 2025.09.24. 김선희가 임의경매를 신청했고, 2025.12.09. 국민건강보험공단 압류가 뒤따랐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 842 모다정 제나동 제1,2층 제4호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 곱은달서길 103 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 38.48㎡ |
| 소유자 | 손지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022년 수협은행 신탁등기는 2023.06.27. 이미 말소됐고, 2024.01.17. 형지종합건설 주식회사 가압류 80,000,000원도 2024.10.07. 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.07. 김선희 근저당권 366,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
모다정 실거래 자료는 12건이 확인되지만, 모두 전용 73.79㎡ 거래입니다. 대상 물건의 전용면적은 38.48㎡로 서로 달라, 아래 실거래는 같은 단지의 가격 흐름을 보는 참고자료로만 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 73.79㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 73.79㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 73.79㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 73.79㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2024.10 | 73.79㎡ | 1 | 355,000,000원 |
| 2024.06 | 73.79㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2024.06 | 73.79㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 73.79㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2023.08 | 73.79㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2023.07 | 73.79㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2023.06 | 73.79㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2023.05 | 73.79㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.79㎡ | 3건 | 353,333,333원 |
전체 12건 평균은 368,333,333원이지만, 과거 3.90억·3.95억 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 353,333,333원, 최신 2026.03 거래는 340,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가 366,000,000원은 최근 평균의 103.6%이고 최신 거래보다 26,000,000원 높습니다.
최근 거래군이 그 이전 거래군보다 5.4% 낮아진 하락 추세라는 점도 중요합니다. 전체 평균 368,333,333원만 보면 최저가가 99.4%라 비슷해 보이지만, 최근 시세와 최신 거래를 우선하면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,924,000원 |
| 1. 근저당 · 김선희 | 366,000,000원 | 360,076,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 366,000,000원 가정 시 집행비용 5,924,000원을 제외한 360,076,000원이 근저당권자에게 배당되고, 미배당은 5,924,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 366,000,000원 | 360,076,000원 | 5,924,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 292,800,000원 | 287,900,800원 | 78,099,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 234,240,000원 | 230,160,640원 | 135,839,360원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 이 데이터에서 매수인이 승계하는 금액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대흘초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물의 1·2층 4호로, 외벽은 페인팅·사이딩 마감, 창호는 PVC창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형의 평탄한 토지로 다세대주택 부지이며, 북서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 모다정은 29세대이며 사용승인일은 2022.07.28.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 366,000,000원은 최근 12개월 평균 353,333,333원의 103.6%입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 추격 응찰하지 않는 기준이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.4% 낮아졌고 최신 거래도 340,000,000원입니다. 전체 평균만 보고 가격을 판단하지 마세요.
- 면적 불일치. 확인되는 실거래 12건은 모두 전용 73.79㎡이고 대상은 전용 38.48㎡입니다. 동일면적 직접 비교자료를 추가 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 실제 점유자, 명도 가능성, 전입·확정일자 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2025.08.07. 김선희 근저당이며 이후 등기는 소멸하는 구조이나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 재확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보수적으로”
등기상 핵심은 단순합니다. 이미 말소된 신탁·가압류를 제외하면 2025.08.07. 김선희 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고, 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 다르게 봐야 합니다. 최저가 3.66억은 최근 12개월 평균 3.533억보다 높고, 최신 거래 3.40억도 웃돕니다. 최근 거래 추세도 -5.4%입니다. 더구나 비교 실거래가 모두 전용 73.79㎡라 대상 전용 38.48㎡와 면적이 달라 가격 검증력이 제한됩니다. 권리상 큰 인수 부담은 없지만, 신건에서 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 이 사건은 권리보다 응찰가 상한과 동일면적 시세 재확인이 승부처입니다.
