1,695,000원
광주지방법원 2024타경67185. 광주 북구 신안동 서양로 20, 제4층 제416호이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유한회사하나로이고, 2024년 4월 5일 채권자 박용준의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 사건에서 중요한 점은 과거 근저당들이 이미 말소돼, 현재 말소기준으로 제시된 권리가 바로 2024.04.05. 강제경매개시결정이라는 점입니다. 그보다 먼저 전입하거나 등기된 임차관계가 여러 건 있어, 일반적인 ‘후순위 전부 소멸’ 구조와 정반대입니다.
등기부상 박용준의 주택임차권은 2021년 2월 2일 등기됐고 보증금은 35,000,000원입니다. 임대차계약일은 2018년 2월 24일, 주민등록일과 확정일자는 모두 2018년 3월 2일입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 기준 박용준에게 배당되는 금액은 1,264,490원뿐이라, 33,735,510원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경67185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 서양로 20, 제4층 제416호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제4층 제416호 |
| 소유자 | 유한회사하나로 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 1,695,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용준 / 36,403,835원 |
| 말소기준 | 2024.04.05. 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
과거 광주농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당, 국민은행의 1,650,000,000원 근저당, 윤영도의 15,000,000원 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 그 결과 현재 경매의 기준권리는 2024년 강제경매개시결정입니다. 반면 박용준·채양원·최민형의 전입 또는 임차권은 모두 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 중복 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용준 | 2018.03.02 점유개시 2018.02.24 | 35,000,000원 | 2018.03.02 | 2021.02.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 33,735,510원 |
| 최민형 | 2022.08.31 전부 | 30,000,000원 | 확인되지 않음 | 2024.05.27 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 전액 인수 30,000,000원 |
| 채양원 | 2018.12.28 | 미상 | 미상 | 2024.06.20 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 보증금 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없고, 조사상 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 채양원은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 단정적인 ‘대항력 有’로 볼 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 현재 계산된 63,735,510원에는 이 미상 보증금이 포함돼 있지 않습니다.
③ 가격의 착시 — 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다
현재 회차의 최저매각가는 1,695,000원입니다. 그러나 배당 가능한 금액은 먼저 집행비용 430,510원을 차감하고, 남은 1,264,490원이 박용준 임차보증금에 배당됩니다. 그 결과 박용준 보증금 미배당액 33,735,510원과 최민형 보증금 30,000,000원을 합쳐 63,735,510원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
따라서 현재 회차의 확인된 실질취득은 1,695,000원 + 63,735,510원 = 65,430,510원 이상입니다. 15회 유찰 시에도 매각가 1,356,000원, 인수액 64,068,408원으로 실질취득은 65,424,408원이고, 16회 유찰 시에도 매각가 1,084,800원, 인수액 64,334,726원으로 실질취득은 65,419,526원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 거의 줄지 않는 대항력 인수형 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 1,695,000원 | 63,735,510원 | 65,430,510원 이상 | 36,403,835원 |
| 15회 유찰 시 | 1,356,000원 | 64,068,408원 | 65,424,408원 이상 | 36,403,835원 |
| 16회 유찰 시 | 1,084,800원 | 64,334,726원 | 65,419,526원 이상 | 36,403,835원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,695,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 430,510원 |
| 1. 임차인 박용준 보증금 | 35,000,000원 | 1,264,490원 |
| 인수 · 최민형 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박용준 | 36,403,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 박용준 임차보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 박용준 보증금 부족분 33,735,510원과 최민형 보증금 30,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 채양원 보증금도 확인되지 않아 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광주광역시 북구 신안동 소재 삼익아파트 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상7층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 주상용 건물부지이며 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 815,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역·상대보호구역·토지구획정리사업지구 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 확인된 실질취득은 65,430,510원 이상입니다. 1,695,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 채양원 보증금 확인. 2018.12.28. 전입은 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수액을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 박용준 임차권 잔액 확인. 현재 자료상 35,000,000원 중 1,264,490원만 배당되고 33,735,510원이 매수인 인수로 남습니다.
- 최민형 보증금 전액 인수. 보증금 30,000,000원은 현재 배당액이 0원이며 대항력 있는 임차인으로 제시돼 전액 인수 계산에 반영돼 있습니다.
- 신청채권자와 임차권자 관계 확인. 박용준이 강제경매 신청채권자이자 등기된 임차권자로 나타납니다. 관계인 여부와 임대차의 진정성을 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 14회 유찰 원인 점검. 장기간 반복 유찰된 물건인 만큼 권리·점유·현장상태와 실제 명도 가능성을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 169만원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 1,695,000원이라는 최저가지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 63,735,510원의 확인 인수액입니다. 현재 회차에서 이를 낙찰대금과 합치면 실질취득은 65,430,510원 이상으로 올라가 감정가 44,000,000원도 넘어섭니다. 더구나 채양원의 보증금은 아직 미상입니다.
14회 유찰 뒤 최저가가 감정가의 3.85%까지 내려왔어도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분을 채우는 구조라 총부담은 거의 줄지 않습니다. 이 물건은 “많이 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라 “최저가와 실질취득가가 완전히 다른 인수형 경매”로 봐야 합니다. 확인된 부담만으로도 가격 가점을 주기 어렵고, 보증금 미상 임차인까지 남아 있어 권리확정 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
