광주지방법원 2024타경70471. 광주 동구 계림동 그랜드센트럴 108동 1201호 아파트입니다. 감정가가 285,000,000원이지만 15회 유찰되며 최저매각가는 8,776,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 극단적인 할인처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 임차인 노난이는 2021.08.24. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 188,100,000원입니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가 기준 예상배당은 8,218,032원뿐이어서 나머지 179,881,968원은 매수인 인수로 남습니다.
따라서 입찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 8,776,000원 + 179,881,968원 = 약 188,657,968원이고, 16회 유찰 시에도 최저가 7,020,800원에 인수액 181,605,574원이 붙습니다. 17회 유찰 시에는 최저가 5,616,640원에 인수액 182,984,460원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당액이 늘어 실질취득 총액이 임차보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경70471 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 경양로 234, 108동 12층1201호 (계림동,그랜드센트럴) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 제108동 26층 건 내 제12층 제1201호 |
| 소유자 | 주식회사유은플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 8,776,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노난이 / 193,172,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권과 가등기가 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.02.26. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 그보다 앞서 노난이가 2021.08.24. 전입·점유 및 확정일자를 갖췄고, 2023.12.14. 보증금 188,100,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
또한 2024.01.12. 주식회사대명투자개발 명의의 소유권이전담보가등기가 존재하며, 이 역시 말소기준보다 앞선 권리로 정리되어 있습니다. 따라서 임차보증금 인수와 별개로 이 가등기의 법적 성격과 말소 여부를 입찰 전 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다. 2024.07.04. 주택도시보증공사의 가처분과 2024.05.09. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 노난이 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 188,100,000원 | 2021.08.24 / 2021.08.24 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 877만원이 아니라 약 1.89억
그랜드센트럴 동일 면적대 39.87㎡의 최근 12개월 거래는 8건, 평균 195,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 17층 190,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 약 188,657,968원은 최근 12개월 평균의 약 96.7%, 최신 거래의 약 99.3% 수준입니다. 즉 15회 유찰이라는 외형과 달리 실질취득가는 최신 실거래와 거의 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.87㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 25 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 39.87㎡ | 19 | 171,000,000원 |
| 2025.09 | 39.87㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.87㎡ | 8건 | 195,000,000원 |
더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -23.3%로 내려와 있습니다. 전체 12건 평균 214,750,000원에는 2024년의 285,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이 기준에서는 실질취득가가 시세보다 크게 싼 물건이 아니라 최근 거래가격에 근접한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,776,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 557,968원 |
| 1. 임차인 노난이 보증금 | 188,100,000원 | 8,218,032원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 6,407,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 노난이 | 193,172,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 179,881,968원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 약 188,657,968원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질총액은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 8,776,000원 | 179,881,968원 | 188,657,968원 |
| 16회 유찰 시 | 7,020,800원 | 181,605,574원 | 188,626,374원 |
| 17회 유찰 시 | 5,616,640원 | 182,984,460원 | 188,601,100원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주동부소방서 북측 인근. 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입 가능하며 인근 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물의 12층, 복도식 아파트이며 승강기·도시가스·지하주차장 등 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 그랜드센트럴 2,336세대, 2020.09.08. 준공. 동일 면적대 최근 12개월 거래는 8건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 현재 회차 예상 인수액 179,881,968원을 입찰자금 계산에 반드시 포함해야 합니다.
- 선순위 가등기. 2024.01.12. 소유권이전담보가등기는 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있으므로 권리의 성격과 말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차관계 검증. 임차인 노난이가 경매신청 채권자이기도 하므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.27. 민간임대주택 등록등기가 존재합니다. 현재 효력과 경매 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024.06.27. 현황조사보고서에는 관리비가 2023년 11월부터 미납 상태라고 기재되어 있습니다.
- 시세 기준. 감정가나 877만원의 최저가가 아니라 실질취득 약 1.89억원을 최근 12개월 평균 1.95억원·최신 거래 1.90억원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “877만원짜리 아파트”가 아니라 “약 1.89억 + 가등기 위험”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 188,100,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 실질취득은 약 188,657,968원입니다. 이는 최근 12개월 평균 195,000,000원보다 약간 낮지만 최신 거래 190,000,000원과는 거의 차이가 없습니다. 최근 가격 추세도 -23.3%입니다.
여기에 말소기준보다 앞선 2024.01.12. 소유권이전담보가등기가 별도로 존재하고, 임차인과 경매신청 채권자가 동일하다는 확인 포인트까지 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 극단적으로 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없고, 임차보증금 인수와 선순위 가등기 처리까지 확인한 뒤 실질취득가 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
