10,970,000원
광주지방법원 2024타경70471. 광주 동구 계림동 그랜드센트럴 108동 12층 1201호, 전용 39.8652㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 285,000,000원에서 최저매각가 10,970,000원까지 떨어진 14회 유찰입니다. 하지만 권리구조를 보면 이 최저가가 실제 취득원가가 아닙니다. 임차인 노난이는 2021.08.24. 전입·점유와 확정일자를 갖췄고 보증금은 188,100,000원입니다. 현재 매각가 가정에서 우선배당은 10,372,540원에 그쳐 177,727,460원이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 10,970,000원 + 177,727,460원 = 188,697,460원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 2024.01.12. 설정된 소유권이전담보가등기가 2024.02.26. 말소기준 가압류보다 앞서 있어 자료상 매각으로 소멸하지 않습니다. 이 가등기의 실체와 피담보채무를 확인하지 않고 가격만 보고 응찰해서는 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경70471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 경양로 234, 108동 12층1201호 (계림동,그랜드센트럴) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.8652㎡ · 철근콘크리트구조 26층 건 내 12층 · 복도식 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사유은플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 10,970,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노난이 / 193,172,711원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권과 가등기가 먼저다
말소기준은 2024.02.26. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 앞선 을구 3번 주택임차권과 갑구 7번 소유권이전담보가등기는 자료상 매수인 인수입니다. 반면 말소기준 이후의 경매개시결정과 2024.07.04. 가등기 관련 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노난이 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 188,100,000원 | 2021.08.24 / 2021.08.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 177,727,460원 |
노난이는 2023.12.14. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 다만 현재 회차 매각대금 10,970,000원에서는 집행비용 597,460원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 10,372,540원만 배당되므로 보증금 부족분 177,727,460원이 매수인에게 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.887억을 본다
그랜드센트럴 전용 39.87㎡ 실거래는 최근 12개월 8건 평균이 195,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 190,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 188,697,460원은 최근 12개월 평균의 약 96.8%, 최신 거래의 약 99.3% 수준입니다. 최저매각가 10,970,000원만 보면 최근 시세의 5.6%에 불과하지만, 대항력 임차보증금 인수를 합치면 최신 실거래와 거의 같은 수준까지 올라갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.87㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 25 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 39.87㎡ | 19 | 171,000,000원 |
| 2025.09 | 39.87㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 39.87㎡ | 16 | 222,000,000원 |
| 2024.07 | 39.87㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2024.05 | 39.87㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.05 | 39.87㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.87㎡ | 8건 | 195,000,000원 |
전체 12건 평균은 214,750,000원이지만 2024년의 285,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월과 과거 거래를 비교한 추세는 -23.3%로 명확한 하락입니다. 따라서 실질취득 188,697,460원이 최근 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
회차별 실질부담 — 낙찰가가 내려가도 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 낙찰+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 14회 유찰 | 10,970,000원 | 177,727,460원 | 188,697,460원 |
| 15회 유찰 시 | 8,776,000원 | 179,881,968원 | 188,657,968원 |
| 16회 유찰 시 | 7,020,800원 | 181,605,574원 | 188,626,374원 |
회차가 더 내려가도 총액은 약 1.886억~1.887억에 머뭅니다. 이것이 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 핵심입니다. 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 구조라, 추가 유찰 자체가 실질취득가격을 크게 낮춰주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 597,460원 |
| 1. 임차인 노난이 보증금 | 188,100,000원 | 10,372,540원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 6,407,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 노난이 | 193,172,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 597,460원과 임차인 우선배당 10,372,540원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 177,727,460원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주동부소방서 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 단지. 그랜드센트럴 2,336세대, 2020.09.08. 준공. 대상은 전용 39.8652㎡, 26층 건 내 12층입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 정비구역 등이며 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 건물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장. 최근 12개월 실거래 평균은 195,000,000원이나 과거 대비 추세가 -23.3%로 하락하고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 계산. 현재 회차는 10,970,000원에 낙찰돼도 임차보증금 177,727,460원을 인수해 총 부담이 188,697,460원입니다.
- 갑구 7번 가등기 원본 확인. 2024.01.12. 소유권이전담보가등기는 말소기준보다 앞서 자료상 매수인 인수입니다.
- 임차보증금 실제 지급관계 확인. 노난이는 전입·확정일자·임차권등기를 갖춘 대항력 임차인이나 관계인 가능성 경고도 있어 계약서와 자금흐름 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1번에 2022.04.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024.06.27. 부동산현황조사보고서 기준으로 관리비는 2023년 11월부터 미납 상태라고 기재돼 있습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 195,000,000원, 최신 거래 190,000,000원, 추세 -23.3%를 기준으로 판단해야 하며 전체 평균 214,750,000원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 14회 유찰 원인 확인. 그랜드센트럴 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.9회로 높고, 본건은 이미 14회 유찰됐습니다. 권리관계와 시장 수용성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 가등기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,097만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 현재 회차 10,970,000원에 낙찰받더라도 대항력 있는 임차보증금 부족분 177,727,460원을 인수해 실질취득은 188,697,460원입니다. 15회·16회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.886억 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원보다 약간 낮지만 최신 거래는 190,000,000원이고, 시장 추세는 -23.3%입니다. 그 작은 가격 차이 위에 말소기준 전 소유권이전담보가등기 인수까지 얹혀 있습니다. 따라서 결론은 “초저가 낙찰 기회”가 아니라 “선순위 권리 확인이 선행돼야 하는 고위험 인수형”입니다. 가등기 실체가 명확히 해소되지 않는 한 최저가 자체는 투자판단의 근거가 되기 어렵습니다.
