광주지방법원 2024타경71979. 수완동 디프리마수완 제1동 제1·2·지하1층 제104호로, 감정 이용상태는 공동주택입니다. 등기상 소유자는 유한회사더벨류에스이고, 2021.08.20 설정된 화순농업협동조합 근저당 채권최고액 2,100,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 최화자의 전세권 1,300,000,000원과 리빙지코·서광주농업협동조합의 가압류, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유 조사에는 양동열이 확인됐습니다. 전입일은 2021.08.24로 말소기준일 2021.08.20보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 금액 관계는 매각물건명세서 원본과 현장 확인이 필요합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경71979 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 북문대로583번길 35, 제1동 제1,2,지하1층 제104호 (수완동,디프리마수완) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공동주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상2층 · 제104호 |
| 소유자 | 유한회사더벨류에스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,820,000,000원 / 1,010,688,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,821,867,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.20 화순농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 최화자의 전세권, 리빙지코·서광주농업협동조합 가압류, 임의경매 및 강제경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 삼성전자탑비투비 및 에이원이엔지 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양동열 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 할인율은 크지만 시세표본은 약하다
감정가는 2,820,000,000원, 현재 최저매각가는 1,010,688,000원으로 감정가의 35.84% 수준입니다. 확인된 실거래는 2021.06의 2,850,000,000원 1건뿐이고 거래면적은 271.35㎡입니다. 시세자료의 대상면적은 70.0518㎡로 표시되어 있으며 면적 일치 여부도 불일치입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 271.35㎡ | 1 | 2,850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 2,850,000,000원 |
수치만 놓고 보면 현재 최저가는 확인 거래가의 35.5%입니다. 그러나 거래가 2021년 1건에 불과하고 면적도 일치하지 않아, 이를 곧바로 현재 적정시세로 보는 것은 위험합니다. 즉 “2.85억원이 아니라 28.5억원이니 10.1억원은 무조건 싸다”는 식의 판단은 금물이고, 4회 유찰이라는 시장 반응 자체를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,010,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,506,880원 |
| 1. 근저당 · 화순농업협동조합 | 2,100,000,000원 | 998,181,120원 |
| 2. 전세권 · 최화자 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 리빙지코 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서광주농업협동조합 | 5,201,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,515,201,572원 대비 예상 배당액은 998,181,120원이며, 미배당액은 2,517,020,452원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부대학교 남서측 인근이며, 윤슬의 아침 1·2차와 수완4차리더스 카운티 등 중소규모 타운하우스 단지가 입주한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상2층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉·난방, 화재탐지·경보, 소화전, 세대별 승강기 1대, 주차관제, Home IoT 홈오토메이션 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 유사사다리형 평지의 타운하우스부지이며 북측·동측·남측으로 폭 약 6~8m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규모·거래성. 디프리마수완은 총 5세대로 확인되고, 경매통계상 평균 유찰 4.1회·매각률 5.88%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 양동열은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본과 실제 점유현황을 대조하세요.
- 전세권 소멸 확인. 최화자 전세권 1,300,000,000원은 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
- 누수·곰팡이 확인. 지하 1층 북측 외벽·천장 일부에 확인된 누수와 곰팡이의 현재 상태, 원인, 보수범위와 비용을 직접 확인하세요.
- 시세 재검증. 확인 실거래가 2021년 1건뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 현재 최저가 1,010,688,000원의 적정성을 별도 현장·중개 시세로 검증해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단순 가격 문제인지, 제한적인 수요층·물건 상태·상품성 문제가 함께 작용한 것인지 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 미반영 요소가 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”보다 “시장 할인”의 이유를 봐야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.20 화순농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권과 가압류, 경매개시결정은 소멸하며 점유자 양동열도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 28.2억원이 4회 유찰 끝에 10.10688억원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 확인 실거래는 2021년 28.5억원 1건이고 면적도 일치하지 않으며, 단지는 총 5세대이고 경매통계상 평균 4.1회 유찰·매각률 5.88%입니다. 여기에 일부 누수·곰팡이도 확인됐습니다. 권리는 정리되지만 가격과 환금성 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다.
