광주지방법원 2024타경71979. 광주 광산구 수완동 디프리마수완 제1동 104호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택입니다. 감정가 2,820,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 808,551,000원입니다. 말소기준은 2021.08.20 설정된 화순농업협동조합 근저당권 2,100,000,000원이고, 그 이후 설정된 최화자 전세권 1,300,000,000원과 주식회사 리빙지코·서광주농업협동조합의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 양동열이 2021.08.24 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일 2021.08.20보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 사항은 입찰 전 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경71979 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 북문대로583번길 35, 제1동 제1,2,지하1층 제104호 (수완동,디프리마수완) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상2층 · 제104호 |
| 소유자 | 유한회사더벨류에스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,820,000,000원 / 808,551,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화순농업협동조합 / 1,821,867,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.08.05 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2021.08.20 신탁재산 귀속으로 유한회사더벨류에스에 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 화순농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 최화자 전세권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 전입은 기준권리보다 늦다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양동열 | 알수없음 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 28.4% 숫자보다 표본의 질을 먼저 봐야 한다
디프리마수완의 확인된 거래는 2021.06 1건이며 거래금액은 2,850,000,000원입니다. 현재 최저가 808,551,000원은 이 금액의 28.4% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 차이가 납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 271.35㎡ | 1 | 2,850,000,000원 |
하지만 비교 표본의 면적은 271.35㎡이고, 시장 비교대상 면적은 70.0518㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 건수도 1건뿐이며 거래 시점은 2021.06입니다. 따라서 808,551,000원이 과거 거래가의 28.4%라는 사실은 참고할 수 있지만, 이 수치만으로 현재 적정시세나 할인폭을 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 808,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,485,510원 |
| 1. 근저당 · 화순농업협동조합 | 2,100,000,000원 | 798,065,490원 |
| 2. 전세권 · 최화자 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 리빙지코 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서광주농업협동조합 | 5,201,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,515,201,572원 중 예상 배당액은 798,065,490원이며, 미배당액은 2,717,136,082원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,821,867,712원으로, 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 808,551,000원 | 28.67% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 646,840,800원 | 22.94% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 517,472,640원 | 18.35% | 0원 |
⑥ 건물·입지·하자 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부대학교 남서측 인근에 위치하고, 윤슬의 아침 1·2차와 수완4차리더스 카운티 등 중소규모 타운하우스 단지가 입주한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도·규제. 공동주택으로 이용 중이며 토지는 자연녹지지역입니다. 공시지가는 656,400원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측·동측·남측으로 폭 약 6~8m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉·난방, 화재탐지·경보, 소화전, 세대별 승강기 1대, 주차관제, 세대별 Home IoT 홈오토메이션 시스템 등이 구비되어 있습니다.
- 누수. 지하 1층 북측 외벽 및 천장 일부에 누수와 곰팡이가 확인됐습니다. 감정인은 구조적 안전성 및 상당한 비용을 수반하는 중대한 하자로서 감정평가액에 중대한 영향을 미치는 것으로는 보지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 양동열은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 배당요구와 보증금 관련 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 최화자 전세권은 2022.05.04 접수로 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2021.06 1건이며 거래면적 271.35㎡가 비교대상 면적과 일치하지 않습니다. 28.4%라는 비율을 그대로 현재 시세 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 유찰·환금성. 본건은 5회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 9.52%입니다.
- 누수 상태 확인. 지하 1층 북측 외벽·천장 일부의 누수와 곰팡이 상태를 현장에서 확인하고 보수 범위를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 시세 검증과 환금성
이 물건은 권리관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.08.20 화순농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 양동열의 전입도 기준일보다 늦어 대항력이 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 2,820,000,000원에서 최저가 808,551,000원까지 내려왔지만, 확인된 실거래는 2021.06의 2,850,000,000원 1건이고 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 5회 유찰, 단지 평균 4.5회 유찰, 낙찰률 9.52%가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 위험이 있느냐”보다 “현재 실제 시세와 환금성을 얼마로 볼 것이냐”에 있습니다.
