광주지방법원 2024타경72385. 전라남도 나주시 빛가람동 도원상가빌딩 1층 114호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 일반음식점이고, 인접 115호와 함께 상호 “명가”로 참치음식을 영업 중인 상태입니다. 감정가는 591,000,000원이지만 8회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 86,760,000원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2016.07.27. 설정된 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이고 이를 말소기준권리로 보면, 뒤에 설정된 광주신용보증재단 가압류 43,332,942원, 신용보증기금 가압류 10,081,492원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자는 김중곤·이정덕 각 2분의 1 공유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경72385 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 문화로 216, 1층114호 (빛가람동,도원상가빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 인접 115호와 일단으로 “명가” 참치음식 현업 |
| 소유자 | 김중곤 2분의 1 · 이정덕 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 540,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 86,760,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 382,952,134원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.27. 순천농업협동조합 근저당권입니다. 광주신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 순천농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 있지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희숙 | 114호,115호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2021.11.29 | 2024.08.12 | 대항력 없음 |
이희숙의 전입일은 2021.11.29.로 말소기준권리인 2016.07.27.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없으며 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 — 시세 비교 대신 8회 유찰 구조를 본다
동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료는 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 사실은 감정가 591,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 86,760,000원까지 하락했다는 점입니다.
| 감정가 | 591,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 8회 유찰 · 86,760,000원 · 감정가 대비 14.68% |
| 9회 유찰 시 | 69,408,000원 · 감정가 대비 11.74% |
| 10회 유찰 시 | 55,526,400원 · 감정가 대비 9.4% |
④ 예상배당표 (매각가 86,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,680원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 456,000,000원 | 84,798,320원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 43,332,942원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,081,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정 시 채권자 총 청구액 509,414,434원 중 84,798,320원이 배당되고, 미배당은 424,616,114원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KPS 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트단지·근린호수공원이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며 인접 115호와 함께 상호 “명가”로 참치음식 영업 중입니다.
- 구조·설비. 철골철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 114호이며, 승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·스프링쿨러 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35미터 왕복 8차로, 남서측 약 15미터 왕복 2차로 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·노외주차장·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 1,444,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 114호·115호 경계 확인. 현황조사상 경계벽 없이 사용 중이므로 현장 내부와 각 호실의 독립성부터 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이희숙이 114호·115호를 점유하고 있으며 보증금 20,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사됐습니다.
- 대항력. 전입일 2021.11.29.는 말소기준 2016.07.27.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌지만, 반복 유찰 사유를 현황·영업형태·환금성 측면에서 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 원본 배당요구·명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황과 환금성을 봐야 하는 물건
이 사건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 소멸하고, 임차인도 대항력 없음으로 정리돼 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 그러나 현재까지 8회 유찰됐고, 실제 이용도 일반음식점이며 114호와 115호가 경계벽 없이 하나처럼 사용되고 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 114호를 독립적으로 어떻게 사용할 수 있는가, 그리고 그 상태에서 다시 처분할 수 있는가를 확인하는 데 있습니다.
