광주지방법원 2024타경72385. 나주시 빛가람동 도원상가빌딩 1층 114호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류되어 있으나, 감정 이용상태는 집합건축물대장상 일반음식점이고 인접 115호와 함께 상호 “명가”로 참치음식 영업 중인 것으로 조사됐습니다. 공유자 김중곤·이정덕이 각 2분의 1 지분을 보유하며, 2016년 매매 거래가액은 540,000,000원입니다.
권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 2016.07.27. 설정된 순천농업협동조합의 채권최고액 456,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 2024년 김중곤 지분에 설정된 광주신용보증재단 43,332,942원 가압류, 신용보증기금 10,081,492원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경72385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 문화로 216, 1층114호 (빛가람동,도원상가빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 인접 115호와 일단의 상호 “명가”로 참치음식 현업중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 1층 114호 |
| 소유자 | 김중곤 2분의 1 · 이정덕 2분의 1 (2016.07.07. 매매, 거래가액 540,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 86,760,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 382,952,134원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.07.27. 접수된 순천농업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 이후 2024년에 붙은 두 건의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희숙 | 114호,115호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2021.11.29 | 2024.08.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 이희숙 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,000,000원이고 2024.08.12. 배당요구를 했습니다. 전입신고일 2021.11.29.은 말소기준일 2016.07.27.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 — 감정가의 14.68%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 591,000,000원, 현재 최저매각가는 86,760,000원으로 감정가의 14.68%입니다. 현재까지 8회 유찰됐습니다. 등기상 인수액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 86,760,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 8회 유찰이라는 결과 자체는 감정가와 시장의 수요 사이에 상당한 간극이 있었음을 보여주므로, 가격 판단은 현장 임대수익·공실 가능성·동일 건물 거래와 함께 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,680원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 456,000,000원 | 84,798,320원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 43,332,942원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,081,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 509,414,434원, 예상 배당액은 84,798,320원, 미배당액은 424,616,114원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나주시 빛가람동 한전KPS 동측 인근 도원상가빌딩에 위치하며, 근린생활시설·업무시설·아파트단지·근린호수공원이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며, 인접 115호와 함께 상호 “명가”의 참치음식 영업장으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 35미터 내외 왕복 8차로, 남서측 약 15미터 내외 왕복 2차로 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·노외주차장·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 1,444,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 스프링쿨러 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 114·115호 경계 확인. 두 호실이 경계벽 없이 하나의 영업장으로 이용 중이므로 114호 단독 점유·출입·경계 복원 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이희숙은 대항력은 없지만 114호와 115호를 점유하는 것으로 조사돼 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 14.68%라는 숫자를 시세 할인율로 보지 말고, 동일 건물·인근 상업용 집합건물의 실제 거래·임대수익을 따로 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰 원인이 가격만인지, 114·115호 통합 이용이나 점유·영업 현황 등이 영향을 줬는지 현장과 원본 서류를 함께 점검해야 합니다.
- 배당 유의. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현황과 가격
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 이희숙도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 권리만 보고 판단하면 중요한 부분을 놓칩니다. 현재 최저가는 감정가의 14.68%까지 내려왔고 이미 8회 유찰됐습니다. 동시에 114호와 115호가 경계벽 없이 하나의 음식점으로 이용 중입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, “많이 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 권리는 소멸형이지만, 가격 적정성·점유·인접호와의 물리적 경계를 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
