광주지방법원 2024타경73319. 광주 동구 동명동 183-15의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 274.0㎡, 지목은 대, 근린상업지역이며 건물은 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물·수목·가정용 태양광설비도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2020.10.19 설정된 염주새마을금고 근저당권 282,000,000원이고, 그 이후 설정된 주식회사에스제이대부의 근저당권 2건과 김태호 근저당권, 2024.06.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 조사된 실제 임차인은 이창준 1명이며, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73319 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 동명동 183-15 · 광주광역시 동구 동명로 33-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 단독주택 |
| 토지 | 274.0㎡ · 대 · 근린상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정두례 |
| 감정가 / 최저가 | 487,063,600원 / 340,945,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 염주새마을금고 / 236,153,890원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목, 가정용 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 전세권·근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.10.19 을구 13번 염주새마을금고 근저당권입니다. 이 권리 이후 설정된 주식회사에스제이대부 근저당권 26,000,000원·78,000,000원, 김태호 근저당권 60,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 채권에 미배당이 생겨도 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창준 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
이창준의 전입일은 2022.08.30으로 말소기준일인 2020.10.19보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요한 부분이므로 입찰 전 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격·회차 — 70% 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하지 않는다
감정가는 487,063,600원, 현재 최저매각가는 340,945,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 매수인이 승계하는 금액이 없으므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 기준도 340,945,000원입니다.
다만 감정가 대비 70%라는 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 단정하거나 가격 가점을 주기보다, 현장 상태·토지 가치·단독주택 이용상태와 개별 입찰가를 함께 검토하는 접근이 맞습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 340,945,000원 | 335,371,770원 | 110,628,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 238,661,499원 | 234,520,238원 | 211,479,762원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 167,063,049원 | 163,924,166원 | 282,075,834원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 340,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,573,230원 |
| 을구 13번 근저당권 · 염주새마을금고 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사에스제이대부 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사에스제이대부 | 78,000,000원 | 27,371,770원 |
| 을구 16번 근저당권 · 김태호 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 주식회사에스제이대부의 후순위 근저당과 김태호 근저당에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 동명동 동명동행정복지타운 북서측 인근. 한산한 상가지대 후면 주택지대로 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 현재 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 구조입니다.
- 설비. 급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 가정용 태양광설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 274.0㎡ · 지목 대 · 근린상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불), 공시지가 720,400원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 토지 사정면적은 2025.01.22 지적재조사 완료일에 확정된 공부면적을 기준으로 합니다.
- 건축 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 이창준은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 제시외 건물·수목·가정용 태양광설비가 포함되는 범위를 현장에서 대조합니다.
- 현황 이용상태. 사건상 용도와 감정평가상 단독주택 이용상태를 건축물대장·현황과 대조합니다.
- 토지 조건. 274.0㎡ 토지의 근린상업지역·지구단위계획·높이 제한·경관·전통상업보존구역 조건을 입찰 목적에 맞게 확인합니다.
- 도로 조건. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 조사된 점을 현장에서 확인합니다.
- 지적재조사. 2025.01.22 확정된 토지 공부면적과 현황 경계를 확인합니다.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물 상태와 개별 가치에 맞춰 응찰 상한을 정합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2020.10.19 염주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이창준도 2022.08.30 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 340,945,000원으로 감정가 70% 회차지만, 이 숫자만으로 시장가격 대비 할인 여부를 확정할 수는 없습니다. 단독주택 이용상태, 274.0㎡ 토지, 근린상업지역과 각종 토지이용 제한, 일괄매각되는 제시외 건물·수목· 태양광설비까지 함께 봐야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 승부처는 개별 부동산의 실제 가치와 응찰가입니다.
