서울남부지방법원 2026타경3140. 금천구 독산동 후암타운 102동 6층 604호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 소유자 조영식은 2022.04.28 매매를 원인으로 2022.06.02 소유권을 이전받았고 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반 근저당이 아니라 2022.08.05 분당세무서장의 압류가 말소기준이라는 점, 그리고 그보다 앞서 전입한 임차인 김현주의 보증금 240,000,000원이 존재한다는 점입니다.
등기상 김현주는 2024.09.25 주택임차권등기를 마쳤지만, 임대차계약일은 2022.04.28, 전입·점유개시는 2022.06.02입니다. 따라서 말소기준 2022.08.05보다 선순위인 대항력이 있습니다. 통상 유찰돼 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 인수를 차단하고 있다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1009-8 후암타운 제102동 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하1층/지상10층 중 6층 |
| 소유자 | 조영식 (2022.04.28 매매 · 2022.06.02 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.08.05 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 분당세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 핵심
소유권 취득 직후인 2022.06.02 민간임대주택 등록 등기가 있고, 김현주도 같은 날 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2022.08.05 국의 압류가 말소기준이 되었고, 그 뒤 한국자산관리공사·신한저축은행 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.03.17 공매공고가 기재됐다가 2025.05.14 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 서로 다르다
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.02 | 2022.04.28 | 240,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 김예주 | 미상 | 2025.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김현주는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 회차 247,000,000원 가정에서는 집행비용 4,258,000원을 제외하고도 보증금 240,000,000원 전액이 배당됩니다. 김예주는 2025.11.18 전입으로 말소기준 2022.08.05보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 김현주 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 77,599,631원 | 2,742,000원 |
| 3. 신한저축은행 가압류 | 5,089,403원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김현주 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 한국자산관리공사에는 2,742,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액 322,689,034원 중 채권자 배당액은 2,742,000원이며 미배당은 319,947,034원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 247,000,000원, 최저매각가도 247,000,000원으로 신건입니다. 소유자 조영식의 2022년 거래가액은 240,000,000원이지만, 현재 시점을 비교할 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 현재 시장 대비 저렴한지, 비싼지에 대한 가격 가점은 두지 않습니다.
1회 유찰 시 매각가는 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원이지만, 최저가 하락만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 대항력 임차보증금과 특별매각조건이 결합된 사건이므로 단순 할인율보다 특별조건의 실효성 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층/지상10층이며 사용승인은 2020.09.17입니다.
- 입지. 금천소방서 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 북측 약 3미터 도로와 접합니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 완경사 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김현주 보증금 인수 0원 판단의 핵심입니다. 배당 부족분 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용을 반드시 확인해야 합니다.
- 김현주 권리 순위. 전입 2022.06.02는 말소기준 2022.08.05보다 빠릅니다. 대항력 있는 임차인이라는 전제를 지우면 안 됩니다.
- 김예주 점유 확인. 전입 2025.11.18로 대항력은 없지만 보증금과 사용관계가 미상입니다. 실제 점유와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2023.03.17 공매공고 후 2025.05.14 공매공고등기가 말소됐고, 한국자산관리공사 관련 진행 이력도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.02 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 경매 이후 처리 관계를 원본 등기와 매각조건에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 실거래 비교자료가 없어 감정가 247,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 끊는다”
이 사건은 겉으로는 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 일반적인 배당 구조라면 유찰 때 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 데이터상 1회 유찰 시 45,966,400원, 2회 유찰 시 84,933,120원입니다.
그러나 이 물건에는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 정상적으로 이행되는 전제에서는 김현주 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 반면 김예주의 보증금은 미상이므로 점유관계 확인은 별도로 남습니다. 또한 현재 실거래 시세 자료가 없어 감정가 247,000,000원이 시장 대비 저렴한지에 대해서는 판단을 보류해야 합니다. 권리 핵심은 특별조건 확인, 가격 핵심은 별도 시세 검증. 이 두 가지가 입찰 전 최종 관문입니다.
* 특별매각조건에 따른 실질 인수 0원 판단. 일반 계산상 김현주 보증금 미배당분은 1회 유찰 시 45,966,400원, 2회 유찰 시 84,933,120원입니다.
