서울남부지방법원 2026타경3149. 서울 강서구 화곡동 ‘까사지오’ 2층 201호, 전용 29.34㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택(단지형다세대)이고 주거용으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이인숙이며, 2022.03.14 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 권리가 복잡해서가 아니라 임차인의 선순위 대항력과 특별매각조건이 동시에 존재한다는 점입니다. 김진하는 2022.02.18 전입·점유했고 확정일자는 2022.01.28입니다. 말소기준권리인 차복순 근저당은 2022.04.01 설정됐으므로 김진하의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 일반 원칙으로는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 특별매각조건을 김진하 임차보증금에 적용하면, 배당표상 계산되는 부족분 24,300,000원과 별개로 매수인이 실제 떠안을 김진하 관련 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 354-76 까사지오 제2층 제201호 · 강서로17라길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 29.34㎡ · 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 이인숙 · 2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 | 까사지오(354-76) · 16세대 · 사용승인 2017.06.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 늦은 근저당
말소기준은 2022.04.01 차복순 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 김낙승 근저당 30,000,000원, 동양자산관리대부 가압류 150,000,000원, 국민건강보험공단 및 지방자치단체의 압류, 2026.01.13 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진하 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2022.02.18 | 2022.01.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 일반 배당 계산에서는 250,000,000원 매각 시 집행비용 4,300,000원을 제외하고 김진하에게 245,700,000원이 배당되어 부족분 24,300,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건을 적용하면 김진하 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 2.30억보다 8.7% 높다
까사지오(354-76)의 실거래 자료는 8건입니다. 전체 평균은 230,875,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 230,000,000원, 최신 거래도 2024.11 230,000,000원입니다. 이에 비해 실질취득 250,000,000원은 최근 시세의 108.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 29.34㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 29.81㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.08 | 29.84㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2023.03 | 26.85㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 27.9㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 29.34㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 29.84㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 29.84㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 230,875,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
거래가 범위는 200,000,000원~270,000,000원이고 전체 평균은 230,875,000원입니다. 그러나 최근 가격 판단에 우선하는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 230,000,000원이라는 점이 더 중요합니다. 시장 추세도 최근 구간이 이전 구간보다 -0.4%입니다. 따라서 감정가 또는 실질취득 250,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 김진하 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 근저당 · 차복순 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김낙승 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 김진하 보증금 미배당은 24,300,000원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 0순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 김진하 관련 잔액은 특별매각조건 적용 시 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특약 적용 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 특약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 250,000,000원 | 24,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 200,000,000원 | 73,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 160,000,000원 | 113,040,000원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김진하 보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 데이터상 룰 계산도 신건 24,300,000원, 1회 유찰 73,600,000원, 2회 유찰 113,040,000원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 김진하 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택(단지형다세대)이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 183.4㎡, 공시지가 3,612,000원/㎡, 다세대 주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 16세대 다세대주택이고 실거래 자료는 8건이지만 최근 12개월 표본은 1건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래보다 최신 230,000,000원을 우선하는 편이 보수적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 김진하 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 실질취득 250,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 108.7%입니다. 현재 가격에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세가 -0.4%입니다. 전체 평균 230,875,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 임차인 명도·말소 이행 확인. 김진하의 임차권등기 말소가 특별매각조건의 일부인 만큼 매각 이후 실제 말소 및 점유 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 특약으로 꺼졌지만, 가격 메리트도 없다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 일반 계산대로라면 신건에서도 24,300,000원이 미배당되고, 유찰될수록 미배당액은 커집니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 김진하 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 진짜 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 실질취득 250,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 230,000,000원보다 높고, 최근 시세 대비 비율도 108.7%입니다. 거래 추세 역시 -0.4%입니다. 특별매각조건으로 큰 권리 부담이 해소된 점은 분명하지만, 그 사실만으로 신건 250,000,000원에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 권리는 특약 확인 후 통과 가능, 가격은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
