서울남부지방법원 2026타경3179. 서울 양천구 목동 한울팰리스 제6층 제604호, 전용 25.85㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실 등으로 이용 중이고, 건물은 지하1층·지상8층 규모, 사용승인일은 2018.01.17입니다. 현재 소유자는 리후아이며 2017.12.25 매매를 원인으로 2018.01.29 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 흔한 “대항력 임차인 인수형”에서 한 번 더 확인해야 하는 특별매각조건입니다. 임차권자 유안진은 2022.01.21 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 265,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.02.05 접수됐고, 말소기준권리인 신용보증기금 가압류는 그보다 늦은 2024.10.31입니다. 따라서 특별조건이 없다면 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 해당 임차권의 룰상 인수액 265,000,000원은 실질 0원으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3179 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 604-9 한울팰리스 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙북로7나길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.85㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실 · 지상8층 중 6층 |
| 소유자 | 리후아 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건으로 해소
등기부상 2018.01.24 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2,847,000,000원이 존재했지만 2018.01.29 일부포기를 원인으로 2018.01.30 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2024.10.31 신용보증기금 가압류 24,738,716원입니다.
문제의 임차권은 이보다 앞선 2024.02.05 등기입니다. 임차인 유안진의 전입·점유일은 2022.01.21로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금은 265,000,000원입니다. 배당표 원칙만 보면 대항력 있는 선순위 임차권의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조지만, 이번 매각에서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
② 임차권 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유안진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.21 | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 추세도 하락
한울팰리스의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 270,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 262,500,000원, 최신 거래는 265,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -7.9% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 26.62㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2025.01 | 26.62㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 26.62㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
최저매각가 266,000,000원은 전체 평균 270,000,000원만 놓고 보면 98.5%지만, 전체 평균에는 2021.12의 285,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 최저가는 101.3%이며, 최신 거래 265,000,000원보다도 높습니다. 더구나 추세가 -7.9%이므로 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 인수 · 임차인 유안진 보증금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 24,738,716원 | 24,738,716원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 236,737,284원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권 총액은 289,738,716원, 채권자 배당액은 261,476,000원, 미배당액은 28,262,716원입니다. 원 배당 시뮬레이션은 임차보증금 265,000,000원을 매수인 인수로 분류하지만, 이번 사건의 특별매각조건을 적용한 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 아니라 낙찰가가 내려가는 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 28,262,716원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 80,717,916원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 122,682,076원 | 0원 |
원 시나리오 계산에서는 각 회차마다 임차보증금 265,000,000원을 매수인 인수액으로 두고 있습니다. 하지만 이번 사건의 특별매각조건을 적용하면 해당 임차권 인수는 실질 0원이므로, 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가를 중심으로 판단해야 합니다. 현재 회차는 최근 시세 이상이지만 유찰 시 매각가는 212,800,000원, 170,240,000원으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 등촌역(강서대학교) 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 등촌역(강서대학교)이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 6층으로, 사용승인일은 2018.01.17입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 규모·거래. 한울팰리스는 15세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 262,500,000원, 최신 거래는 265,000,000원입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리결론은 “배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 유안진의 임차권등기는 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 권리입니다. 특별조건에 따른 말소 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 270,000,000원보다 최근 12개월 평균 262,500,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 대비 -7.9%이므로, 신건 최저가 266,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서의 규제사항을 원문과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 문제는 특별조건으로 풀리지만, 가격은 아직 아니다
이 물건을 등기순위만 보고 보면 상당히 부담스럽습니다. 임차인 유안진의 265,000,000원 임차권이 말소기준권리보다 앞서고 대항력도 있기 때문입니다. 하지만 이번 매각에는 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있으므로, 그 조건을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 266,000,000원은 최근 12개월 평균 262,500,000원의 101.3%이고 최신 거래 265,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세 역시 -7.9%입니다. 결론은 “특별조건 확인 시 권리는 해소, 신건 가격은 보류”입니다.
