서울남부지방법원 2026타경3184. 서울 강서구 화곡동의 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 문초승이고, 주택도시보증공사가 2026.01.14. 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 2024.05.20. 등기된 이호섭의 주택임차권 193,500,000원입니다. 전입일은 2022.10.18., 확정일자는 2022.08.22.로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다.
통상 이런 구조에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 ‘최저가가 내려가도 실질취득비용이 크게 줄지 않는’ 대항력 인수형이 됩니다. 실제 시나리오상 1회 유찰 시 인수액은 34,173,600원, 2회 유찰 시에는 66,198,880원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건은 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이 금액은 실제 매수인 부담으로 이어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 제2층 제202호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로18라길 10-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 5층건 내 제2층 제202호 |
| 비교면적 / 사용승인 | 26.9㎡ · 2018.07.18. |
| 소유자 | 문초승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2026.01.14. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.05.20. 이호섭의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 없어지는 후순위 권리가 아닙니다. 전입 2022.10.18., 확정일자 2022.08.22., 임차보증금 193,500,000원이고 배당요구도 확인돼 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호섭 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.18. | 2022.08.22. | 193,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 승계 0원* |
* 특별매각조건이 없다고 가정한 데이터상 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 34,173,600원, 2회 유찰 시 66,198,880원입니다. 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실제 매수인 승계액을 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 권리는 풀렸지만 가격은 안 싸다
확인된 비교 거래는 전용 26.21㎡, 4층의 2024.03. 거래 184,000,000원 1건입니다. 비교 표본이 1건이므로 넓은 가격 추세를 단정하기보다, 현재 확인 가능한 거래값과 신건 가격을 직접 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 26.21㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 비교값 | 26.9㎡ | 2 | 203,000,000원 |
현재 최저가 203,000,000원은 특별매각조건을 반영한 실질취득금액과 같습니다. 이 금액은 확인된 실거래 184,000,000원의 110.3%입니다. 즉 선순위 임차권이 특별매각조건으로 정리된다는 이유만으로 가격까지 저렴해지는 것은 아닙니다. 현재 신건에서는 실거래보다 높은 가격이라는 점을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 이호섭 보증금 | 193,500,000원 | 193,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 193,500,000원 | 5,858,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 193,500,000원이 전액 배당되는 계산이고, 주택도시보증공사에는 5,858,000원이 배당됩니다. 신청채권 관련 미배당액은 187,642,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 늘지만, 이 사건은 0원*
| 회차 | 매각가 | 데이터상 인수액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 203,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 162,400,000원 | 34,173,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 129,920,000원 | 66,198,880원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 1회 유찰부터 보증금 193,500,000원이 낙찰가보다 커져 전형적인 대항력 인수형으로 바뀝니다. 즉 최저가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 그 인수위험을 실질 0원*으로 처리해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서대학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2018.07.18.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 북서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,372,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 비교 거래는 1건 확인됩니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 반드시 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 이호섭의 주택임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 203,000,000원은 확인 실거래 184,000,000원의 110.3%입니다. 권리 해소를 가격 할인으로 착각하면 안 됩니다.
- 유찰 시에도 인수 0원* 전제 재확인. 1회·2회 유찰 시 데이터상 인수액은 증가하지만, 특별매각조건이 그대로 유지되는 경우에만 실질 인수 0원* 판단이 유지됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별도로 현장 점유 상태를 확인해 인도와 명도 일정을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 첫인상만 보면 193,500,000원의 선순위 임차권 때문에 부담스러운 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 붙였기 때문에, 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가이자 현재 실질취득금액인 203,000,000원은 확인된 2024.03. 실거래 184,000,000원의 110.3%입니다. 게다가 다세대·도시형생활주택이고 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.0회라는 점까지 고려하면 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리 위험은 특별매각조건으로 해소, 가격은 보류. 이 사건의 핵심입니다.
