서울남부지방법원 2026타경3189. 영등포동7가 ‘메이슨리치’ 3층 302호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.11.29 설정된 김별의 329,000,000원 주택임차권과 2024.02.29 영등포구 압류입니다. 김별은 2021.11.16 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.22로, 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 권리입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 김별 관련 인수는 실질 0원으로 보는 것이 맞습니다. 현재 신건 가격에서는 김별 보증금 자체가 329,000,000원 전액 배당되는 구조이고, 향후 유찰로 배당 부족분이 생겨도 이 특별조건이 김별 관련 잔액 승계를 막는 핵심 장치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 국회대로56길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 29.97㎡ · 침실1·방1·주방·욕실·현관 · 지하2층/지상13층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2020.05.21 |
| 소유자 | 임유경 · 2021.10.27 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 승계를 끊는다
현황조사에는 김별 외에도 2025.09.04~2025.09.22 사이 전입한 4명이 확인됩니다. 이들은 모두 2024.02.29 말소기준보다 뒤에 전입해 현재 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 전입자이므로 실제 인도 단계에서는 점유 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다. 특별매각조건은 김별 관련 임차보증금·임차권등기에 대한 승계 위험을 해소하는 조건이며, 그 밖의 점유관계까지 자동으로 정리해 주는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김별 | 2021.11.16 | 2021.10.22 | 329,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| UTEBAY ASSEL, | 2025.09.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MAMEDOVA VASILISA | 2025.09.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABROSSIMOVA OLESSYA | 2025.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MASSIMKHAN AIRIN | 2025.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
* 김별의 일반 권리관계만 보면 미배당 보증금이 승계될 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.55억이 최근 기준 3.39억보다 높다
메이슨리치의 면적 유사 실거래는 12건이며 전체 평균은 339,833,333원입니다. 하지만 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 339,000,000원과 최신 거래 339,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 355,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%로, 최근 시세보다 싸지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.12 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.10 | 29.97㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.22㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 30.71㎡ | 9 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 30.71㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 29.97㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 339,000,000원 |
전체 12건의 범위는 329,000,000원~359,000,000원, 전체 평균은 339,833,333원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 339,000,000원이고 최신 거래도 2022.11의 339,000,000원입니다. 최저가 355,000,000원은 전체 평균 대비 104.5%, 최근 12개월 평균 대비 104.7%입니다. 여기에 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -0.3%로 하락 방향이므로, 신건을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,770,000원 |
| 1. 임차인 김별 보증금(우선변제) | 329,000,000원 | 329,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 20,230,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에서는 김별 보증금 329,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 청구 329,000,000원 중 20,230,000원을 배당받아 308,770,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별매각조건 없을 때의 룰상 인수액과 구분해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 355,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 284,000,000원 | 49,776,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 227,200,000원 | 105,780,800원 | 0원* |
* 특별매각조건이 없다면 선순위 임차보증금 미배당분이 매수인 승계로 계산되는 구조입니다. 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 김별 관련 실질 승계액을 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 침실1·방1·주방·욕실·현관 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.05.21입니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근으로, 주상복합·오피스텔·중소형 아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층이며 개별난방·승강기·화재탐지·스프링클러·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 있습니다. 공시지가는 6,236,000원/㎡입니다.
- 환금성. 메이슨리치는 18세대이고 제공된 최신 거래는 2022.11의 339,000,000원입니다. 현재 입찰 시점과 거래자료 사이 간격이 큰 만큼 실입찰 전 최신 거래와 매물 호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 재확인해야 합니다.
- 김별 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 시점을 확인하세요.
- 현 점유자 4명 확인. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·점유관계가 미상인 만큼 실제 점유와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 355,000,000원은 최근12개월 평균·최신 거래 339,000,000원의 104.7%입니다. 신건을 ‘할인 매물’로 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 구간 추세가 -0.3%이므로 가격 상승을 전제로 응찰가를 높이지 않는 편이 데이터와 맞습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.11.16 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 특별조건이 지웠지만, 가격 위험까지 지운 것은 아니다”
이 물건은 표면적으로 보면 329,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담스러운 사건입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 김별 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
그렇다고 신건 355,000,000원이 좋은 가격인 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 339,000,000원이고, 현재 실질취득액은 그보다 4.7% 높습니다. 가격 추세도 -0.3%입니다. 18세대 오피스텔이고 제공된 최신 거래가 2022.11이라는 점까지 고려하면, 지금 단계의 결론은 “권리조건은 개선됐지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건”입니다. 특별조건 때문에 싸 보이는 것이 아니라, 실제 매입가격이 최근 확인 시세보다 낮아질 때 비로소 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
