서울남부지방법원 2026타경3242. 서울 강서구 등촌동 에스엠피렌체 제6층 제602호, 전용 28.68㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 지상7층 건물의 6층으로, 방2·욕실·거실·주방 및 식당·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자는 김남희이고, 주택도시보증공사가 236,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건입니다. 이혜선의 임차권은 2018.03.08 전입신고와 확정일자를 갖춰 2025.12.23 국의 압류보다 먼저 성립했고, 등기부상 임차보증금은 236,000,000원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이번 매각은 채권자가 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이혜선 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-5 에스엠피렌체 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.68㎡ · 방2·욕실·거실·주방 및 식당·발코니·현관 · 지상7층 중 6층 |
| 사용승인 | 2016.02.12 |
| 소유자 | 김남희 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
현재 계산된 말소기준은 2025.12.23 국의 압류입니다. 이보다 앞선 2024.03.14 임차권등기에는 이혜선의 전입일 2018.03.08, 점유개시일 2018.02.23, 확정일자 2018.03.08이 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2018.03.08 확정 2018.03.08 | 236,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
임차권등기 내용에는 최초 계약일 2018.01.09, 2020.02.01 증액, 2022.02.19 추가 증액이 기재되어 있고, 최종 임차보증금은 236,000,000원입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차에서는 예상 배당상 보증금 236,000,000원이 전액 배당됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 247,000,000원은 최근 시세 이상
에스엠피렌체는 총 12세대이며, 전용 28.68㎡를 중심으로 확인되는 거래표본은 2024.07·2024.09·2024.11의 3건입니다. 최근 12개월 평균 지표는 231,333,333원이고, 최신 거래는 2024.11의 234,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 28.68㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 2024.09 | 28.68㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 29.33㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 231,333,333원 |
현재 최저가이자 특별매각조건을 반영한 실질취득가는 247,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 231,333,333원의 106.8%이며, 최신 거래 234,000,000원보다도 높습니다. 따라서 선순위 임차권의 실질 인수위험이 해소됐다는 이유만으로 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 이혜선 보증금 | 236,000,000원 | 236,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 6,742,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 229,258,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 증미역 남측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택 및 아파트가 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 지하철9호선 증미역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상7층 건물로 사용승인일은 2016.02.12이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 286.6㎡, 공시지가 4,105,000원/㎡이며 완경사 세로장방형 토지입니다.
- 거래표본. 총 12세대 규모이고 확인되는 동일·유사 면적 거래는 3건으로, 거래가는 230,000,000원~234,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 247,000,000원은 최근12개월 평균 231,333,333원의 106.8%이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이혜선 임차권이 특별매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 매각물건명세서 등 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 준공업지역·공항 관련 보호구역·토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 특별매각조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 특별조건이 풀고, 가격 위험은 그대로 남는다”
이 사건은 표면만 보면 236,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 실제로 이혜선 임차권은 말소기준인 2025.12.23 압류보다 앞서고, 전입·확정일자와 배당요구를 갖춘 권리입니다. 그러나 매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 최저가가 모두 247,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 231,333,333원의 106.8%입니다. 최신 거래 234,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 특별매각조건으로 권리 부담은 크게 정리됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이어서 가격 메리트는 부족합니다.
