서울남부지방법원 2026타경3268. 서울 금천구 시흥동 대광에코빌 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 오미정은 2022.01.21 매매를 원인으로 2022.02.08 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 221,000,000원입니다. 그런데 이 집에는 소유권이전보다 앞서 임차인 문수미가 2022.01.07 임대차계약을 체결하고, 2022.01.13 확정일자를 받은 뒤 2022.01.25 주민등록과 점유를 시작했습니다.

현재 살아 있는 담보권보다 먼저 봐야 할 권리는 바로 이 임차권입니다. 2013년 우리은행 근저당 99,000,000원은 2022.01.25 해지로 이미 말소됐고, 문수미의 주택임차권은 2024.03.13 등기됐습니다. 이후 2026.01.20 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으므로, 등기상 임차권은 경매개시결정보다 앞선 선순위 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2013년 우리은행 근저당은 2022.01.25 이미 말소됐기 때문에 현재 경매에서 매수인이 인수할 담보권은 아닙니다. 반면 문수미의 임차관계는 주민등록·점유가 2022.01.25에 시작됐고, 확정일자는 2022.01.13입니다. 이후 2024.03.13 주택임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有인 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다.

* 특별매각조건이 예정대로 적용되고 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 214,000,000원이나 최저매각가 214,000,000원이 주변 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 임차권이 특별매각조건으로 정리되는 구조이므로, 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

룰상 특별매각조건을 제외한 계산에서는 1회 유찰 시 낙찰가 171,200,000원에 미배당 인수액 52,996,800원이 붙고, 2회 유찰 시 낙찰가 136,960,000원에 86,757,440원이 붙습니다. 즉 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당액이 커지는 형태입니다. 다만 이 사건은 앞서 본 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있어 실질 부담은 별도로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)

배당표 계산상 문수미 보증금의 부족분은 10,796,000원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 부족분의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 위치하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며, 사용승인일은 2013.09.13입니다.
• 설비. 난방·위생·급배수·화재감지시설과 승강기·주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 내부 확인. 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 인테리어 여부 등은 건축물현황도·외부관찰·탐문 등에 의거해 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 문수미의 주택임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 기준 계산상 부족분은 10,796,000원이지만 특별매각조건 이행 전제에서는 실질 인수 0원*입니다.
• 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 214,000,000원이 시세 대비 유리한지 별도의 실거래·매물 조사가 필요합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘특별매각조건’이 승부처

이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 221,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 214,000,000원보다 커서 부담이 큰 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 10,796,000원이 부족하고, 유찰될수록 룰상 미배당액은 52,996,800원·86,757,440원으로 커집니다.

하지만 이 사건은 일반적인 인수형과 결정적으로 다릅니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문입니다. 이 조건이 그대로 이행되면 주된 인수위험은 해소돼 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 권리는 특별매각조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증 필요입니다.