서울서부지방법원 2025타경51291. 냉천동 226 소재 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주상용·상업용으로, 건물은 점포·당구장·음식점 등으로 사용되고 있습니다. 등기부상 과거 조흥은행과 우리은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 이번 경매개시결정은 2025년 4월 21일 등기됐고 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.
따라서 이 사건의 난도는 담보권 순위가 아니라 임차·점유관계에서 올라갑니다. 현황조사 등에 등장하는 점유자는 12명이며, 보증금이 확인되고 배당표에서 매수인 인수로 계산된 사람은 이창준·홍경순·윤정호·이재봉·최미라입니다. 이들의 보증금 합계는 65,000,000원입니다. 반면 이옥자·신광호·김혜진·이현민·김윤형·CUI LINA는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51291 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 냉천동 226 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주상용·상업용 이용 |
| 토지 | 174.2㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 현재 소유자 | 박정희, 윤석문, 윤석원, 윤석현, 윤승호, 윤혜림 |
| 감정가 / 최저가 | 4,192,594,350원 / 4,192,594,350원 (신건) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 점유가 문제
1998년 조흥은행 근저당과 2009년 우리은행 근저당은 각각 2009년과 2019년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 잡힌 권리는 2025.04.21. 공유물분할 경매개시결정입니다. 조사된 다수 점유자의 전입일은 그보다 앞서므로 임차인별 보증금·확정일자·실제 점유범위와 배당요구 여부를 따로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 12명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥자 | - | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신광호 | - | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혜진 | - | 2021.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현민 | - | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤형 | - | 2022.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI LINA | - | 2024.10.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이창준 | 401호 | 2006.10.12 | 5,000,000원 | 400,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 홍경순 | - | 2015.06.05 | 5,000,000원 | 700,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 이호창 | 1층 (오토코) | 미상 | 12,000,000원 | 1,300,000원 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| 윤정호 | 건물 우측부분 1층 (어국수) | 2017.05.04 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 이재봉 | 건물 우측부분 1층 (교촌치킨) | 2024.12.18 | 35,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 35,000,000원 |
| 최미라 | 건물 우측부분 2층, 지층 | 2019.05.24 | 10,000,000원 | 727,272원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
신광호·홍경순·윤정호·최미라는 배당요구 접수 내역이 있으나, 우선변제권 여부는 별도로 확정되지 않았습니다. 배당 계산상 이창준·홍경순·윤정호·이재봉·최미라의 보증금은 배당받지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
③ 실질취득 — 신건 최소 4,257,594,350원, 상단은 열려 있다
현재 최저매각가는 4,192,594,350원이고 배당 계산상 알려진 매수인 인수액은 65,000,000원입니다. 따라서 현재 확인 가능한 범위에서의 최소 실질취득은 4,257,594,350원입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,192,594,350원 | 65,000,000원 | 4,257,594,350원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,354,075,480원 | 65,000,000원 | 3,419,075,480원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,683,260,384원 | 65,000,000원 | 2,748,260,384원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,192,594,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,325,944원 |
| 인수 · 이창준 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍경순 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤정호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이재봉 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최미라 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 윤석현 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,148,268,406원 |
매수인 인수 65,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 낙찰 후 별도로 부담하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 이용과 점유 복잡성
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 냉천동 226 건물. 일반건축물대장 기재와 달리 현재 지층 및 1층은 점포, 2층은 당구장, 3층은 점포로 이용 중입니다.
- 냉천동 230 건물. 지적 합병으로 냉천동 226으로 변경됐고 현재 ‘어국수’ 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물 구성. 1970.03.19 사용승인 철근콘크리트조 4층 건물, 1980.01.17 사용승인 철근콘크리트조 3층 건물, 1956.07.01 사용승인 목조 단층 건물이 포함됩니다.
- 용도. 감정평가상 일련번호 (2)는 주상용, 일련번호 (4)·(5)는 상업용으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감리교신학대학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 서대문역(지하철 5호선)과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 174.2㎡, 지목 대, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 11,840,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸치며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 도로·건축선. 도로에 접하고 건축선에 저촉됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 6명 확인. 이옥자·신광호·김혜진·이현민·김윤형·CUI LINA의 실제 임대차보증금, 확정일자, 점유부분을 확인해야 합니다.
- 이호창 확인. 보증금 12,000,000원·월 1,300,000원은 확인되지만 전입일이 없어 대항력 판단이 불가능합니다.
- 알려진 65,000,000원 반영. 이창준·홍경순·윤정호·이재봉·최미라 보증금은 배당표상 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 점유범위 대조. 401호, 1층 오토코, 1층 어국수, 1층 교촌치킨, 2층·지층 등 실제 영업·점유구역을 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 냉천동 230에서 226으로 변경된 건물 관계를 원본 도면·대장과 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 불가. 현재 확인된 시세 자료가 없어 감정가나 유찰가격을 시장가보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘등기부’보다 ‘사람’을 봐야 한다
서울서부 2025타경51291은 과거 담보권이 이미 말소돼 등기만 보면 단순해 보입니다. 그러나 상업·주거가 섞인 여러 건물을 일괄매각하고, 조사상 점유자도 12명입니다. 배당표에서 확인되는 매수인 인수액만 65,000,000원이라 신건 기준 알려진 최소 실질취득은 4,257,594,350원입니다.
더 중요한 것은 그 숫자가 상한이 아니라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자 6명과 전입일을 알 수 없는 점유자 1명이 남아 있어 실제 인수총액과 명도 난도를 아직 확정할 수 없습니다. 시세 자료도 없어 감정가 4,192,594,350원이 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 등기상 단순함만 보고 입찰하기보다 임대차 원본을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
