서울남부지방법원 2026타경3295. 오류동 다숲아띠102 제5층 제501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 백상훈이고, 2019.12.01. 매매를 원인으로 2020.01.23. 소유권을 이전받으면서 거래가액은 286,000,000원으로 등기됐습니다. 권리구조의 핵심은 2020.09.17. 전입한 임차인 차민욱과 2023.03.23. 국의 압류입니다.
말소기준권리는 2023.03.23. 접수된 국의 압류입니다. 임차인 차민욱은 이보다 앞선 2020.09.17. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.08.27.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
다만 이번 사건은 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 차민욱 임차보증금의 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-128 다숲아띠102 제5층 제501호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 경인로15가길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 53.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2018.08.07 |
| 소유자 | 백상훈 · 거래가액 286,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건
임차인 차민욱은 건물 전부를 주거로 사용한 임차권자로, 임대차계약일자와 확정일자는 2020.08.27., 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.09.17.입니다. 말소기준권리인 2023.03.23. 국 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차민욱 | 건물 전부 · 주거 | 2020.09.17 | 2020.08.27 | 286,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원 |
② 유찰돼도 ‘실질 인수 0원’ — 룰상 인수와 구분
현재 회차 매각가정액은 361,000,000원이고 배당계산상 차민욱의 보증금 286,000,000원이 전액 배당되므로 원래도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰 시에는 일반적인 배당 계산만 놓고 보면 미배당 보증금이 생깁니다.
| 회차 | 매각가정액 | 룰상 임차인 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 361,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 288,800,000원 | 2,043,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 231,040,000원 | 58,994,560원 | 0원 |
룰상 인수액은 일반 배당구조만 계산한 금액입니다. 이번 사건에서는 특별매각조건의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 차민욱에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 임차인 차민욱 보증금 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 69,146,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 측에 216,854,000원의 미배당이 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 특별매각조건 반영 시 실질 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역(지하철1호선) 북서측 근거리에 위치하며, 주위에는 아파트단지·오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2018.08.07입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 288.0㎡, 공시지가는 3,291,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 주택과-44840(2020.09.15.)호에 따라 면적 6.28㎡, 조립식패널조, 주거, 5층 위반사항이 등재되어 있고 현재도 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 매각기일 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 차민욱 임차권등기의 말소가 특별매각조건에 포함되어 있으므로 소유권 취득 이후 등기정리 과정까지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 6.28㎡ 조립식패널조 주거 부분이 현재도 존재하므로 현장 상태와 철거·정리 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 면적의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가 361,000,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되므로 실제 인도 시점과 점유 현황은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 매각의 인수는 0원”
이 물건은 표면만 보면 보증금 286,000,000원의 대항력 임차인이 있어 복잡해 보입니다. 그러나 특별매각조건이 핵심입니다. 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 차민욱 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
따라서 이 사건의 가장 큰 확인 포인트는 임차보증금보다 위반건축물과 가격 검증입니다. 5층에 6.28㎡ 규모의 조립식패널조 주거 위반부분이 현재도 존재하고, 최근 실거래 비교자료는 제시되지 않았습니다. 권리상 부담은 특별조건으로 정리되지만, 물건 하자와 가격까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.
