서울남부지방법원 2026타경3324. 서울 양천구 목동 ‘KC하우징’ 3층 303호, 전용 29.97㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 선순위 주택임차권이 있다는 사실 자체보다, 그 임차권에 붙은 특별매각조건입니다. 실제 임차인은 송선현 1명이고 보증금은 339,000,000원, 전입은 2021.10.01, 확정일자는 2021.10.05입니다. 말소기준인 2024.03.15 국 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
배당 계산만 놓고 보면 최저가 328,000,000원에서 집행비용 5,392,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 322,608,000원이 배당되고, 16,392,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인 부담으로 이어지지만, 이 사건은 명세서에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 룰상 인수액과 실질 인수액을 반드시 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제3층 제303호 · 서울특별시 양천구 목동중앙본로18길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택단지형다세대) · 전용 29.97㎡ · 제6층 중 제3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.08.05 · 16세대 |
| 소유자 | 허정민 (2021.11.17 소유권이전 · 거래가액 339,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택등기 | 2021.12.08 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기사항 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2024.03.15 국 압류입니다. 그보다 앞선 송선현의 전입·확정일자 및 주택임차권은 선순위이므로 원칙적인 권리분석만 하면 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송선현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 339,000,000원 | 2021.10.01 | 2021.10.05 | 2023.07.11 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
* 특별매각조건을 적용하지 않은 배당 룰상 현재 회차 미배당액은 16,392,000원입니다. 이 금액은 대항력 있는 임차권이라면 통상 매수인 승계 대상이지만, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 최근 시세 아래
이 사건은 특별매각조건 때문에 현재 회차 실질취득액이 최저가와 같은 328,000,000원입니다. KC하우징 면적 매칭 실거래에서 최근 12개월 거래는 2026.01 430,000,000원, 2026.07 440,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 435,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 이 최근 평균의 75.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.55㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 29.55㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2021.12 | 29.93㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2021.11 | 29.52㎡ | 4 | 319,000,000원 |
| 2021.11 | 29.93㎡ | 5 | 439,000,000원 |
| 2021.11 | 29.55㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2021.11 | 29.74㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2021.11 | 29.64㎡ | 2 | 319,000,000원 |
| 2021.11 | 29.55㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2021.11 | 29.74㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.11 | 29.97㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.11 | 29.64㎡ | 3 | 319,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 435,000,000원 |
전체 12건 평균은 363,833,333원이지만, 가격 메리트 판단은 오래된 2021년 거래가 다수 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 435,000,000원과 최신 거래 440,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세 차이도 24.4%로 나타나며, 현재 실질취득 328,000,000원은 최근 시세 기준으로는 분명히 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 임차인 송선현 보증금(우선변제) | 339,000,000원 | 322,608,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 임차인 미배당은 16,392,000원입니다. 이는 일반 원칙상 매수인 인수로 계산되는 금액이나, 본건은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원입니다. 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 유지되면 인수액이 실질비용으로 붙지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 328,000,000원 | 16,392,000원 | 0원 | 328,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 262,400,000원 | 81,073,600원 | 0원 | 262,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,920,000원 | 132,818,880원 | 0원 | 209,920,000원 |
* 특별매각조건이 해당 회차에서도 동일하게 적용된다는 전제의 권리분석입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되지만, 본건은 반환청구권 포기 조건 때문에 그 미배당액을 실질 인수에서 제외합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공동주택 중 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 전용면적은 29.97㎡입니다.
- 입지. 양천구 목동 달마을공원 남동측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제6층 건물 중 제3층이며, 사용승인일은 2021.08.05입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 8미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 271.0㎡·완경사·정방형·주거용 건부지입니다. 공시지가는 4,054,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대라는 점은 대단지 아파트와 다른 환금성 특성입니다. 반면 면적 매칭 실거래의 최근 12개월 거래가는 430,000,000원과 440,000,000원으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 송선현 임차권은 말소기준보다 선순위이므로, 특별매각조건에 따른 말소 절차와 실제 이행 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당금액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.08 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 관련 의무의 소멸·승계 여부는 해당 등기와 법원 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 363,833,333원보다 최근 12개월 평균 435,000,000원과 최신 거래 440,000,000원을 우선해서 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 특별매각조건을 읽어야 한다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 339,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건 낙찰 시 16,392,000원을 추가로 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두기 때문에 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 그 결과 현재 실질취득은 328,000,000원이고, 최근 12개월 평균 435,000,000원의 75.4%입니다.
결론은 단순합니다. 가격은 매력적이지만, 권리 안전성은 특별매각조건의 실제 적용과 이행을 확인해야 완성됩니다. 선순위 임차권·세금 압류·민간임대주택등기를 원문으로 대조한 뒤 특별매각조건이 명확히 유지되는지를 확인하는 것이 이 사건의 최종 관문입니다.
