서울남부지방법원 2026타경3327. 강서구 화곡동 동우하이빌 2층 204호, 전용 25.11㎡의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·보일러실·현관 등으로 구성된 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 허정민으로, 2021년 5월 24일 매매를 원인으로 거래가액 279,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”으로 끝나지 않는다는 점입니다. 임차인 진수영은 2021년 5월 31일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 4월 28일이며, 보증금은 279,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2024년 3월 15일 압류보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에는 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로37길 13(화곡동) |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 25.11㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 2층 |
| 이용상태 | 방2 · 거실 · 주방 · 욕실 · 보일러실 · 현관 등 |
| 소유자 | 허정민 (2021.05.24 매매 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.03.15 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.27 진수영의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 2026.01.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 있음, 우선변제 가능, 특별조건으로 실질 인수 0*
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진수영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 279,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 진수영의 임대차계약일은 2021.04.28, 확정일자도 2021.04.28이며, 주민등록 및 점유개시는 2021.05.31입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 특별매각조건이 해당 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 경우의 실질 인수 판단입니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 264,000,000원 vs 확인 거래 279,000,000원
동우하이빌은 16세대, 2021.04.13 사용승인된 건물입니다. 대상 면적 25.11㎡와 일치하는 확인 실거래는 2024.01의 3층 279,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값과 최신 거래가 모두 279,000,000원이며, 현재 최저가 264,000,000원은 그 가격의 94.6%입니다.
이 사건은 특별매각조건을 반영하면 실질취득도 264,000,000원이므로 가격 비교 역시 264,000,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다. 다만 시세 표본은 1건뿐이어서, 94.6%라는 숫자만으로 강한 가격 메리트를 단정하기보다는 개별 호수 상태와 현재 시장가격을 함께 확인하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 진수영 보증금 | 279,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 19,496,000원입니다. 다만 이 사건은 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰돼도 총액이 내려가는 일반 인수형과는 다르다
특별매각조건을 배제하고 배당 계산만 보면, 1회 유찰 시 매각가 211,200,000원에서 매수인 인수액은 71,556,800원, 2회 유찰 시 매각가 168,960,000원에서 인수액은 113,205,440원으로 커집니다. 즉 선순위 대항력 임차인의 보증금 279,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 인수형입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 264,000,000원 | 19,496,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 211,200,000원 | 71,556,800원 | 잔액 반환청구권 포기 조건 |
| 2회 유찰 시 | 168,960,000원 | 113,205,440원 | 잔액 반환청구권 포기 조건 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화곡3동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철5호선 화곡역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 2층 204호이며, 도시가스 개별난방·승강기·급배수 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 280.9㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,984,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차가 특별매각조건대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 특별조건 반영 실질취득은 264,000,000원이며 확인된 25.11㎡ 실거래 279,000,000원의 94.6%입니다. 다만 거래 표본은 1건입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 동우하이빌은 16세대이므로 거래 표본이 많지 않습니다. 동일 면적의 현재 매물과 추가 실거래 확인이 중요합니다.
- 현황 확인. 도시형생활주택 내부 상태와 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최종 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘특별매각조건’이 승부처
표면만 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재해 신건 최저가 264,000,000원보다 임차보증금이 큰 인수형 사건입니다. 배당 계산만 보면 현재 회차에서도 19,496,000원이 남습니다. 하지만 이번 매각은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
가격은 특별조건 반영 실질취득 264,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 확인된 최근 25.11㎡ 거래 279,000,000원 대비 94.6%로 낮지만 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 피해야 하는 물건”도, “신건부터 확실히 싼 물건”도 아닙니다. 특별매각조건의 효력과 임차권 말소를 정확히 확인한 뒤, 제한된 시세 표본을 보수적으로 해석하는 것이 핵심입니다.
