서울남부지방법원 2026타경3334. 서울 양천구 신정동 신성스카이뷰 8층 802호, 전용 26.02㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 까다롭습니다. 임차인 황태원은 임대차계약일 2021.07.08., 주민등록·점유개시 2021.07.26., 확정일자 2021.07.08.이고 보증금은 308,000,000원입니다. 말소기준권리는 훨씬 뒤인 2024.07.03. 국의 압류이므로, 황태원의 임차권은 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 회차가 내려가 배당만으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우에도, 이 조건이 그대로 이행되는 한 낙찰자가 실제로 떠안을 보증금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3334 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 973-39 신성스카이뷰 제8층 제802호 · 도로명 오목로24길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 26.02㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 지하 1층, 지상 8층 중 8층 |
| 소유자 | 오인숙 · 2021.07.26. 매매 · 거래가액 308,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특약으로 실질 인수 0원
등기부상 2020.09.21. 경인북부수산업협동조합 근저당권 6,223,100,000원이 있었지만 2021.07.26. 일부포기로 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.07.03. 국의 압류이고, 황태원의 전입·점유는 2021.07.26.으로 그보다 앞섭니다. 또한 확정일자 2021.07.08.과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황태원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 308,000,000원 | 2021.07.26 | 2021.07.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최근 거래가 더 높다
신성스카이뷰의 면적 매칭 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 352,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 3건 평균은 407,666,666원, 최신 거래는 2024.10.의 420,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 26.97㎡ | 7 | 420,000,000원 |
| 2024.01 | 26.97㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2023.12 | 26.97㎡ | 6 | 353,000,000원 |
| 2023.09 | 26.02㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2023.09 | 26.02㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2023.08 | 26.97㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2023.03 | 25.32㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2022.04 | 26.02㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 26.97㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2021.12 | 26.97㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 26.02㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2021.08 | 26.02㎡ | 6 | 308,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 407,666,666원 |
현재 최저가이자 특약 반영 실질취득액인 324,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.5%입니다. 최신 거래 420,000,000원과 비교해도 낮고, 전체 12건 평균 352,416,666원보다도 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 22.1% 높은 추세까지 감안하면, 제공된 실거래 기준에서는 신건 가격 자체에 가격 여유가 있는 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 임차인 황태원 보증금 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 10,664,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 황태원 보증금 308,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 원래도 0원입니다. 국의 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 — 룰상 미배당액과 ‘실질 인수액’은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 324,000,000원 | 0원 | 0원 | 324,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 259,200,000원 | 53,228,800원 | 0원 | 259,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 207,360,000원 | 104,343,040원 | 0원 | 207,360,000원 |
53,228,800원과 104,343,040원은 대항력 임차보증금의 일반적인 미배당 승계 규칙으로 계산된 금액입니다. 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 임차인의 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인에게 실제 남는 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동, 지하철 2호선 신정네거리역 북측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.09.16. 도시가스 개별난방·위생·급배수·소화전·스프링클러·승강기·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신정네거리)·개발행위허가제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,286,000원/㎡이며 토지는 평지의 사다리형, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 신성스카이뷰는 19세대이며 제공된 면적 매칭 실거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 황태원의 전입·점유 2021.07.26.은 말소기준 2024.07.03.보다 빠르므로 특약을 떼어 놓고 보면 대항력 있는 임차권입니다.
- 세금관계 확인. 삼성세무서장이 처분청인 국 압류가 있고 채권액은 표시돼 있지 않으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.05. 민간임대주택 등록등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 352,416,666원보다 최근 12개월 평균 407,666,666원과 최신 거래 420,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 특약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 핵심은 보증금 308,000,000원의 선순위 임차권과 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않도록 하는 특별매각조건을 함께 보는 것입니다. 특약이 없었다면 1회 유찰 시 53,228,800원, 2회 유찰 시 104,343,040원의 보증금 미배당액이 매수인 인수 위험으로 계산되지만, 이 사건은 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 실질 인수액은 0원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 현재 실질취득 324,000,000원은 최근 12개월 평균 407,666,666원의 79.5%이고 최신 거래 420,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래군 역시 이전 거래군보다 22.1% 높은 흐름입니다. 따라서 제공된 자료만 놓고 보면 가격은 긍정적이고, 권리는 특약 확인형입니다. 이 사건의 승부처는 더 큰 할인보다 특별매각조건·세금·임차권 말소가 실제로 안전하게 닫히는지 확인하는 것입니다.
