서울남부지방법원 2026타경3341. 영등포동2가 ‘여의도미르웰한올림2차오피스텔’ 5층 510호입니다. 감정평가 이용상태는 오피스이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층입니다. 권리분석의 핵심은 담보권보다 손정희의 선순위 주택임차권입니다. 전입·점유개시·최초 확정일자가 모두 2018.10.04이고, 등기된 임차보증금은 154,300,000원입니다.

이 사건의 반전은 매각조건입니다. 일반 원칙만 적용하면 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 대항력 있는 임차인이 매수인에게 청구할 수 있습니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,998,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 154,002,000원이 배당되어 298,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 특별조건을 적용하면 해당 임차인 때문에 매수인이 실제로 부담하는 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2026.01.22 강제경매개시결정입니다. 손정희는 그보다 훨씬 앞선 2018.10.04 전입·점유개시·확정일자를 갖고 있어 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有로 판정됩니다. 2024.10.28에는 보증금 154,300,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.

* 특별매각조건 적용 기준. 배당표 원칙상 현재 회차 미배당액은 298,000원이며, 특별매각조건이 없다면 대항력에 따라 매수인 인수 대상입니다.

임차보증금은 최초 140,000,000원에서 2020.09.24 7,000,000원, 2022.09.20 7,300,000원이 증액되어 154,300,000원이 되었습니다. 증액분의 확정일자는 각각 2020.09.25와 2022.09.21입니다. 모두 이 사건 말소기준권리인 2026.01.22보다 앞섭니다.

② 회차별 실질취득 — 특별조건 때문에 낙찰가와 같아진다

대항력 임차인의 보증금은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 인수액도 증가합니다. 실제 계산에서도 룰상 인수액은 현재 298,000원, 1회 유찰 시 31,258,400원, 2회 유찰 시 56,026,720원으로 커집니다. 다만 이 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기하는 특별매각조건이 있어, 특별조건 적용 후 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.

* 특별매각조건이 그대로 적용되어 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이루어지는 것을 전제로 한 실질 부담입니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

집행비용 2,998,000원과 임차인 배당 154,002,000원으로 매각대금 157,000,000원이 전액 소진됩니다. 임차보증금 부족분은 298,000원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 물건종류는 오피스텔이고, 감정평가 당시 이용상태는 오피스입니다. 등기된 임차권은 건물 전부에 대한 주거 임차권으로 기재되어 있어 실제 인도·사용상태를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
• 입지. 지하철1호선 영등포역 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층·지상15층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 평지·부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측과 북측으로 외곽공도에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 15,700,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다. 매각물건명세서의 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 손정희의 주택임차권은 원칙상 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리입니다. 특별조건에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 임차인 미배당액은 298,000원이지만 특별조건 때문에 실질 인수는 0원입니다. 1회·2회 유찰 시 룰상 미배당액이 커져도 같은 특별조건이 적용되는 한 해당 임차인 실질 인수는 0원입니다.
• 사용현황 대조. 등기된 임차권은 주거로 표시되지만 감정평가 이용상태는 오피스입니다. 실제 점유자·사용형태·인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 157,000,000원입니다. 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 별도의 가격 검증 없이 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이번 매각의 조건이 결론을 바꾼다”

등기만 보면 손정희의 보증금 154,300,000원 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 대항력과 우선변제권도 갖춰진 정상적인 선순위 임차권입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 298,000원이 남아 원칙적으로 매수인이 인수해야 합니다.

하지만 이 사건은 특별매각조건에서 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 최저매각가와 같은 157,000,000원입니다. 권리분석의 승부처는 ‘선순위 임차인이 있느냐’가 아니라 특별매각조건이 정확히 어떻게 적용되고 말소가 이행되는지를 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 감정가 157,000,000원만으로 시세 대비 메리트를 단정할 근거가 없으므로, 권리는 조건부 관리 가능, 가격은 별도 검증으로 정리하는 것이 맞습니다.