서울남부지방법원 2026타경3347. 화곡동 더스위트 제3층 제301호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리분석의 핵심은 을구 1번 임차권입니다. 임차권자 전애영은 2022.06.23. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.09., 임차보증금은 329,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2026.01.29.보다 앞서 대항력을 갖추고 있어 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
현재 매각가 322,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 5,308,000원을 제외한 316,692,000원이 임차인에게 배당되고, 12,308,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-137 더스위트 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로24길 54 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 6층 건물 내 제3층 제301호 |
| 대상면적 | 23.91㎡ |
| 소유자 | 박재영 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전애영 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.23 | 2022.06.09 | 329,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 등기부상 2021.11.24. 신영부동산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 있었으나 2022.06.23. 말소됐고, 2023.01.13. 국의 압류 역시 2023.02.01. 해제돼 이미 말소된 상태입니다. 현재 핵심 선순위 권리는 임차권이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 322,000,000원은 최근 거래 평균의 119.7%
더스위트(TheSuite)는 14세대, 2021.11.12. 준공으로 집계돼 있습니다. 비교 가능한 최근 거래는 2024.01. 두 건이며 각각 269,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 269,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 15.74㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2024.01 | 16.29㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 269,000,000원 |
현재 최저가이자 특별매각조건 반영 후 실질취득액인 322,000,000원은 최근 12개월 평균 269,000,000원의 119.7%입니다. 따라서 신건에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 1. 임차인 전애영 보증금 | 329,000,000원 | 316,692,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 12,308,000원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 5호선 화곡역 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 제3층 제301호이며, 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화설비, CCTV가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 서측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 202.0㎡, 완경사의 정방형 토지이며 공시지가는 2,962,000원/㎡입니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대 주택이고 최근 거래 표본도 2건에 그치며 대상면적과 거래면적이 일치하지 않아 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 권리와 가격 분리. 임차권 인수가 실질 0원이더라도 실질취득액은 322,000,000원이며 최근 12개월 평균 269,000,000원의 119.7%입니다.
- 비교거래 면적 확인. 대상 23.91㎡와 최근 거래 15.74㎡·16.29㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적·유사 호수 거래를 추가로 확인하는 것이 중요합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재검증해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 각종 토지이용 제한은 적용대상과 기간을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 329,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 322,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 특별매각조건 때문에 결과가 달라집니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실질취득액 322,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 및 최신 거래 269,000,000원의 119.7%입니다. 거래면적도 대상면적과 일치하지 않아 시세 정밀도에는 한계가 있습니다. 결론은 권리위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
