서울남부지방법원 2026타경3356. 서울 구로구 구로동 마인드에코프라움 제2층 제201호, 전용 51.57㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 현재 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자는 사형택이며, 2020.04.14. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “임차인 있음/없음”이 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금과 특별매각조건이 어떻게 결합되는가입니다.
임차인 송보람은 2021.12.15. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.02.03. 주민등록과 점유를 개시했습니다. 말소기준권리로 제시된 주택도시보증공사의 2023.08.30. 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 통상이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 회차 시나리오에도 1회 유찰 시 69,422,400원, 2회 유찰 시 128,897,920원의 인수액이 산출돼 있습니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 되어 있습니다. 따라서 이 특별매각조건을 반영하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 51.57㎡ · 제2층 제201호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 사용승인 2019.01.29. |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 366,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
권리 순서를 날짜로 놓고 보면 구조가 선명합니다. 송보람은 2022.02.03. 주민등록 및 점유를 개시했고, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2023.08.30.에 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.02.27. 보증금 366,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송보람 | 전부 · 주거(임차권등기) | 366,000,000원 | 2022.02.03 / 2021.12.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려오고 있다
마인드에코프라움은 2019.01.29. 사용승인된 45세대 규모이며, 대상 전용면적은 51.57㎡입니다. 확인된 실거래 3건의 전체 평균은 371,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.57㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 54.65㎡ | 5 | 368,000,000원 |
| 2023.05 | 54.65㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 364,000,000원 |
현재 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균 364,000,000원의 103.6%입니다. 최신 거래인 동일 전용 51.57㎡·2층 거래는 360,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -5.5%입니다. 즉 전체 평균 371,000,000원만 보고 가격을 평가하면 최근 하락 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 1. 임차인 송보람 보증금 | 366,000,000원 | 366,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 4,922,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 366,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 377,000,000원 가정에서는 집행비용 6,078,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 366,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 4,922,000원이 배당됩니다. 현재 회차의 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시 — 숫자상 인수액과 실질 인수액을 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 377,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 301,600,000원 | 69,422,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 241,280,000원 | 128,897,920원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 특별매각조건을 반영한 판단입니다. 일반 배당 규칙상 미배당 보증금이 생기는 회차에서도, 채권자가 매수인에 대한 잔액 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 대림역(지하철 2호선·7호선)과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 14층 건물 내 제2층 제201호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등의 표기가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 499.4㎡, 공시지가 8,049,000원/㎡입니다.
- 거래성. 확인된 실거래는 3건이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 최근 가격 추세도 -5.5%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 송보람의 주택임차권등기가 특별조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균 364,000,000원의 103.6%로 최근 시세 이상입니다.
- 최신 거래 우선. 동일 전용 51.57㎡·2층의 2026.06 거래가 360,000,000원이므로 현재 물건과 직접 비교할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -5.5%를 고려해 전체 평균 371,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 회차별 재검토. 1회 유찰 시 301,600,000원, 2회 유찰 시 241,280,000원이며, 각 회차에서도 특별매각조건의 존속 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 특별조건이 풀고, 가격은 시장이 결정한다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 366,000,000원의 대항력 임차인이 있어 복잡한 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 일반 규칙만 적용하면 유찰될수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액이 발생합니다. 그러나 이번 사건은 매각물건명세서에 채권자의 잔액 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
반대로 가격은 좋게 볼 근거가 부족합니다. 신건 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균 364,000,000원의 103.6%이고, 최신 거래 360,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세는 -5.5%, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 권리 위험은 특별조건으로 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높다. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
