🏠 보증금 283,000,000원 ✅ 주된 임차권 실질 인수 0원 ⚠️ 미상 점유자 2명 📅 매각기일 2026.09.08
서울남부지방법원 2026타경3371. 금천구 독산동 라온하우스 101동 602호의 다세대 경매입니다. 현재 소유자는 박보경이며, 2022.08.31. 매매를 원인으로 2022.09.01. 소유권을 이전받았고 거래가액은 283,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2024.08.21. 설정된 김윤순의 주택임차권입니다. 보증금은 283,000,000원, 전입·점유개시는 2022.08.11., 확정일자는 2022.07.04.로 2026.01.23. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
등기 순서만 보면 김윤순 임차권의 미배당액은 매수인이 인수할 구조입니다. 실제 배당 추정에서도 매각가 283,000,000원에서 집행비용 4,762,000원을 먼저 제외하면 임차보증금에 278,238,000원이 배당되고 4,762,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 김윤순 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 문성로 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 지하1층/지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 박보경 · 2022.09.01. 소유권이전 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖의 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2026.01.23. 강제경매개시결정입니다. 김윤순의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.08.21.에 접수됐고, 전입·점유개시일은 2022.08.11., 확정일자는 2022.07.04.입니다. 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권이지만, 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건화되어 있어 김윤순 부분의 실질 승계액은 0원입니다.
다만 현황조사·매각물건명세서에는 김종혁과 강태욱도 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2026.01.23.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “선순위 임차인”으로 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 남겨 두고 계약관계·점유원인과 보증금을 반드시 추가 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤순 | 2022.08.11. | 283,000,000원 | 2022.07.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 특별매각조건 반영 |
| 김종혁 | 2025.07.16. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 강태욱 | 2025.09.26. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 임차인 김윤순 보증금 | 283,000,000원 | 278,238,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김윤순 보증금의 부족액은 4,762,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자는 이 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 김윤순 부분의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 주된 확약 구조는 유지
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 283,000,000원 | 4,762,000원 | 김윤순 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 226,400,000원 | 60,569,600원 | 김윤순 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 181,120,000원 | 105,215,680원 | 김윤순 실질 0원 |
일반적인 선순위 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건도 규칙상 인수액은 회차가 내려갈수록 4,762,000원 → 60,569,600원 → 105,215,680원으로 늘어납니다. 그러나 김윤순 임차권에는 특별매각조건이 있으므로 해당 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 그렇다고 김종혁·강태욱의 미상 위험까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지하1층/지상6층 건물 중 6층 602호입니다.
- 주위환경. 서울영남초등학교 북측 인근으로 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설 등이 있는 주거지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통시설 환경은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20M, 동측으로 노폭 약 9M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
- 김종혁 확인. 2025.07.16. 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약 존재 여부와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 강태욱 확인. 2025.09.26. 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 김윤순 확약과 별개의 권리 가능성으로 점검해야 합니다.
- 김윤순 배당·말소 처리. 규칙상 미배당액 4,762,000원은 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원으로 반영되므로, 말소와 반환청구권 포기 절차를 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 동일 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 최저가 283,000,000원이 현재 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
맺으며 — “주된 2.83억 임차권은 해소, 미상 2명은 미해결”
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 임차보증금이 모두 283,000,000원인 전형적인 선순위 임차권 인수형처럼 보입니다. 배당표에서도 김윤순 보증금 중 4,762,000원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건이 이 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 김윤순 임차권 자체의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 김종혁과 강태욱은 말소기준권리보다 앞선 전입 기록이 있으면서 보증금·확정일자가 미상이고, 특별매각조건이 이들까지 포괄한다고 볼 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 2.83억을 추가 인수하는 사건”은 아니지만, “인수 위험이 완전히 0원인 깨끗한 사건”도 아닙니다. 주된 확약은 분명한 장점이지만, 확약 밖 점유자 2명의 계약관계와 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
