서울남부지방법원 2026타경3393. 온수동 아델리안 가동 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 본건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2023.05.02입니다. 서초세무서장 처분의 국 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2021.10.29 구민주 임차인의 전입·점유가 있어 임차인은 대항력을 갖는 구조입니다. 확정일자는 2021.10.08이고 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다.

다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이에 따라 구민주 임차인의 현재 회차 배당 부족분 20,958,000원은 계산상 존재하지만, 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 특별조건은 구민주 임차보증금 건에 적용되는 조건이며, 현재 확인된 실제 임차인은 구민주 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 그러나 특별조건으로 실질 인수 0원

구민주 임차인의 임대차계약일은 2021.09.09, 확정일자는 2021.10.08, 전입·점유개시는 2021.10.29입니다. 말소기준인 2023.05.02 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 있음으로 봅니다. 이후 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류와 2026.01.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 297,000,000원’으로 본다

특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 매수인 실질 인수는 0원이므로, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득은 297,000,000원입니다. 시세 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 286,000,000원, 최신 거래 285,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -2.5%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득 기준인 297,000,000원은 최근 12개월 평균 286,000,000원의 103.8%입니다. 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 291,500,000원과 비교해도 최저가는 101.9% 수준이지만, 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 시세가 더 중요합니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -2.5%인 하락 추세이므로, 신건 297,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)

현재 회차 계산상 구민주 임차보증금의 미배당액은 20,958,000원입니다. 다만 특별매각조건의 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 구민주 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이므로, 각 회차의 룰상 미배당액과 매수인의 실질 인수액을 구분해서 봐야 합니다. 현재 회차에서는 실질 인수 0원, 실질취득 297,000,000원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1·7호선 환승역인 온수역 서측 인근. 주변은 다세대주택 등 공동주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 근린공원이 혼재하며 주거지 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 온수역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 사용승인 2019.03.13, 철근콘크리트 6층 건물의 5층. 급탕·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 규모. 아델리안은 45세대이며, 본건이 속한 가동은 15세대로 등재돼 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역의 평지·부정형 토지로, 북측 약 6미터 및 남측 약 9미터 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래는 3건이며 평균 286,000,000원, 최신 거래는 285,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 과거 대비 -2.5%이므로 신건 가격을 과거 고가 거래에 맞춰 평가하는 것은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 구민주 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 명세서 원본을 재확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심이므로 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 조건 이행 방법을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 297,000,000원은 최근 12개월 평균 286,000,000원의 103.8%이고 최신 거래 285,000,000원보다 높습니다. 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -2.5%이므로 전체 평균 291,500,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
• 배당표 확인. 현재 가정에서는 집행비용 4,958,000원 후 구민주에게 292,042,000원이 배당되고, 룰상 보증금 부족분은 20,958,000원입니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장조사 및 관련 서류로 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 세금 항목은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건의 권리분석은 표면만 보면 복잡합니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 구민주가 있고, 보증금은 313,000,000원으로 감정가 297,000,000원보다 큽니다. 현재 회차 배당만 계산하면 20,958,000원이 남아 원래는 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시해 이 위험을 실질적으로 0원으로 낮춥니다.

그 다음부터는 가격의 문제입니다. 특별조건을 반영한 현재 회차 실질취득은 297,000,000원. 최근 12개월 평균 286,000,000원의 103.8%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 높으며 최근 거래 추세는 -2.5%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리의 주된 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라 가격 메리트가 없다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 최종 유지 여부를 확인하고, 최근 시세를 넘지 않는 가격 규율을 지키는 것입니다.