서울남부지방법원 2026타경3405. 양천구 신정동 건향파크빌7차에이 제4층 제403호로, 감정평가 기준 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 핵심은 2024.01.19. 등기된 정진하의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.08., 점유개시는 2021.12.18., 주민등록과 확정일자는 모두 2021.12.20.이고 보증금은 306,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.05.29. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
신건 매각가 297,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 4,958,000원을 먼저 제외하고, 정진하에게 292,042,000원이 배당되어 보증금 부족분이 13,958,000원 남습니다. 그러나 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 정진하에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 이용 중 · 지상6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이경숙 · 2019.10.01. 매매 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 306,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2019.07.25 |
① 권리 흐름 — 임차권 선순위, 그러나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2024.05.29. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 정진하의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수되지만, 이번 매각은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 반면 2024.05.29. 주택도시보증공사 가압류, 2025.12.22. 양천구 압류, 2026.01.27. 강제경매개시결정, 2026.03.25. 관악구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 보증금 중복 합산 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진하 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.20 점유개시 2021.12.18 확정일자 2021.12.20 | 306,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 아님 |
| 이해진 점유 부분 미상 | 전입 2025.09.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
정진하는 임차권등기상 보증금과 확정일자가 확인되고 배당요구도 한 상태입니다. 이해진은 2025.09.08. 전입으로 말소기준권리인 2024.05.29.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 특별매각조건 밖에 별도의 대항력 인수위험이 남아 있는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 정진하 보증금 | 306,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,529,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 306,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정진하 보증금 부족분은 13,958,000원이나, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 정진하에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 실제 배당은 조세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 최저가는 모두 297,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신서고등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물 중 4층 403호이며 사용승인일은 2019.07.25.입니다. 승강기·도시가스·자주식주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 건향파크빌7차A는 14세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 정진하 임차권 말소 확인. 원칙상 선순위 임차권이므로, 확약 조건 이행이 인수 0원의 핵심입니다.
- 이해진 점유 확인. 2025.09.08. 전입이라 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 비교값이 없는 상태이므로 감정가 297,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 실제 거래 사례를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 양천구·관악구 압류가 존재하므로 매각으로 소멸하는 등기와 별개로 실제 조세 배당관계와 체납 관리비를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 줄었지만, 가격은 별도 검증”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 306,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 297,000,000원을 넘는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당 계산만 따르면 현재 회차에서도 13,958,000원이 남고, 유찰될수록 미배당 보증금은 더 커집니다. 그러나 특별매각조건이 그 핵심 위험을 뒤집습니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 정진하에 대한 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 같은 말이 아닙니다. 별도 점유자 이해진은 대항력이 없어 인수 문제는 크지 않지만, 이 사건에는 최근 실거래 시세를 판단할 수 있는 금액 자료가 없습니다. 따라서 결론은 “확약이 제대로 이행되면 권리 리스크는 낮아지지만, 신건 297,000,000원의 가격 적정성은 실거래 확인 전까지 보류”입니다.
