서울남부지방법원 2026타경3422. 양천구 목동 이영빌 6층 601호, 전용 16.85㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아닙니다. 진호철의 전입·점유개시는 2022.04.18, 확정일자는 2022.03.31로 말소기준인 2023.08.07 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 진호철은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인입니다.
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실제 배당표도 매각가 277,000,000원에서 집행비용 4,678,000원을 제외한 뒤 진호철에게 272,322,000원을 배당하고, 26,678,000원을 미배당 잔액으로 계산합니다. 다만 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시했습니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 619-6 이영빌 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 16.85㎡ · 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 사용승인 | 2021.12.07 |
| 소유자 | 강탁희 · 2022.03.30 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.08.07 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류 469,780,500원입니다. 이후 현대에프이씨 가압류 85,000,000원, 대산이엔지 가압류 9,680,000원, 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 진호철의 주택임차권등기는 2023.11.29로 말소기준 이후에 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.04.18이므로 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진호철 | 건물 전부 | 299,000,000원 | 2022.04.18 / 2022.03.31 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 실질취득 277,000,000원은 평균 지표의 88.2%
이영빌은 10세대, 사용승인일은 2021.12.07이며, 대상 면적 16.85㎡와 일치하는 실거래 4건의 평균은 314,000,000원입니다. 최저매각가이자 특별매각조건 반영 실질취득액인 277,000,000원은 이 평균 지표의 88.2%입니다. 최신 거래는 2022.05의 329,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 16.85㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2022.05 | 16.85㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 16.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2022.03 | 16.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 평균 | 16.85㎡ | 4건 | 314,000,000원 |
실거래 범위는 299,000,000원~329,000,000원이고, 감정가·최저가·실질취득은 모두 277,000,000원입니다. 즉 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 신건부터 실거래 평균 지표 아래에 위치합니다. 이 사건은 낮아 보이는 최저가에 대항력 보증금을 더해야 하는 일반적인 인수형 사건과 달리, 매수인 상대 잔액 반환청구권 포기 조건 때문에 실질취득액이 최저가와 같아지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 진호철 보증금 | 299,000,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 469,780,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 현대에프이씨 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대산이엔지 주식회사 | 9,680,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 진호철의 미배당 보증금은 26,678,000원입니다. *다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 분석에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 가능액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 277,000,000원 | 26,678,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 | 221,600,000원 | 81,302,400원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 177,280,000원 | 125,001,920원 | 실질 인수 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 16.85㎡입니다.
- 주위환경. 양동중학교 남서측에 위치하며 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 등촌역(9호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2021.12.07이며 난방·도시가스·위생 및 급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 4m, 서측 약 3m의 포장도로에 접하고 차량 진입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 168.6㎡, 공시지가 4,904,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 진호철 임차권 확인. 보증금 299,000,000원, 전입·점유 2022.04.18, 확정일자 2022.03.31, 배당요구가 확인된 대항력 임차인입니다.
- 가격 기준은 실질취득. 특별매각조건 반영 실질취득은 277,000,000원이며 동일면적 실거래 평균 314,000,000원의 88.2%입니다.
- 소규모 거래표본 점검. 이영빌은 10세대이고 동일면적 실거래 표본은 4건입니다. 개별 호수 상태와 거래가격을 함께 대조해야 합니다.
- 압류·가압류 확인. 말소기준 이후 주택도시보증공사·현대에프이씨·대산이엔지의 가압류와 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “특별매각조건”을 먼저 읽어야 한다
진호철은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 있는 임차인이고 보증금도 299,000,000원입니다. 배당표만 보면 현재 회차에서 26,678,000원의 미배당 잔액이 남습니다. 그래서 특별매각조건을 보지 않으면 인수형 사건으로 판단하기 쉽습니다.
하지만 이번 매각은 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인 상대 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 277,000,000원입니다. 동일면적 실거래 평균 지표 314,000,000원의 88.2%여서 가격 지표도 감정가 단계부터 평균 아래입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 자체가 아니라 특별매각조건의 확정적 적용을 원문에서 확인한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.
