서울남부지방법원 2026타경3434. 금천구 독산동 써니타운 제에이동 3층 304호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.10.17. 카카오뱅크 가압류이고, 이후 2026.01.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2024.09.02. 김수원의 주택임차권등기입니다. 보증금은 183,900,000원, 전입 2022.08.16., 확정일자 2022.08.03.으로 선순위입니다.
하지만 이번 매각에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 김수원에 대해서는 룰상 발생할 수 있는 인수액이 있더라도 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다. 다만 이 확약은 김수원 임차권에 관한 조건일 뿐, 별도로 조사된 김다혜의 미상 보증금까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상7층 건 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 유인덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2025.10.17. 카카오뱅크 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 김수원의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각만으로 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건으로 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 김수원 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수원 | 전부 · 2022.08.16 | 183,900,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.08.03 · 배당요구 2024.09.02 | 승계 아님 | 실질 0원 특별매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 김다혜 | 미상 · 2025.02.03 | 미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 보증금 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 김수원 보증금 | 183,900,000원 | 183,900,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 53,171,941원 | 53,171,941원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,900,000원 | 14,544,059원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,384,000원, 김수원 보증금 183,900,000원, 카카오뱅크 53,171,941원이 배당되고 주택도시보증공사에는 14,544,059원이 배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상7층 건 내 제3층 제304호입니다. 사용승인일은 2017-08-24입니다.
- 주위환경. 금천문화예술정보학교 북서측 인근에 위치하며 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 대표필지 독산동 959-20은 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 대지권 표시 확인. 독산동 959-31의 지목은 등기사항증명서상 ‘도로’이나 토지이용계획확인서 및 토지대장상 ‘대’로 서로 상이합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김다혜 보증금 확인. 가장 먼저 보완해야 할 핵심입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 채로는 매수인 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 김수원 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰 시 매각가 204,800,000원, 2회 유찰 시 163,840,000원으로 내려가며 채권자 미배당은 각각 219,839,141원, 237,071,941원입니다.
- 2회 유찰 시 인수표시 주의. 시뮬레이션에는 매수인 인수 23,153,760원이 표시되지만, 김수원 임차권에는 특별매각조건이 적용되므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 김다혜 위험은 별도입니다.
- 지목 불일치 확인. 독산동 959-31은 등기사항증명서와 토지대장의 지목 표기가 서로 다르므로 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 해소, 미상 임차인은 남음”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 183,900,000원의 선순위 임차권이 있어 부담이 큰 물건입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 김수원의 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않고 임차권등기도 말소됩니다. 문제는 별도의 점유자 김다혜입니다. 2025.02.03 전입은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재로서는 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남습니다.
따라서 이 물건을 “인수 0원 사건”으로 단순화하면 안 됩니다. 정확한 결론은 김수원 관련 인수는 특별매각조건으로 실질 0원, 하지만 김다혜의 미상 보증금 위험은 해소되지 않음입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 최저가 256,000,000원이 가격상 유리한지까지 단정할 근거는 없습니다. 권리 판단의 승부처는 김다혜의 임대차 내용 확인입니다.
