광주지방법원 2024타경76158. 우산동청암더스위트2차 제5층 제502호, 전용면적 84.5394㎡ 아파트입니다. 2024.02.19. 주식회사연이 소유권을 취득한 날 광주원광신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.24. 성복기의 강제경매개시결정이 기입됐으므로 등기상 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 눈에 띕니다. 감정가 389,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 272,300,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 395,780,000원 대비 68.8%입니다. 최신 실거래 역시 2026.02. 392,780,000원으로 확인돼, 과거 전체 평균 377,740,000원보다 최근 시세를 우선해 봐도 현재 최저가에는 가격 할인 여지가 있습니다. 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세도 +6.8%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76158 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 무진대로232번길 13-22, 제5층 제502호 (우산동,우산동청암더스위트2차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.5394㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건 중 제5층 제502호 |
| 소유자 | 주식회사연 · 2024.02.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성복기 / 44,183,769원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.19. 광주원광신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 1건은 미상
말소기준은 2024.02.19. 광주원광신용협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 199,200,000원이고, 2024.03.06. 등기에는 채권최고액을 171,600,000원으로 변경한 내용이 있습니다. 한편 예상배당표는 최초 199,200,000원을 근저당 채권액으로 사용하고 있어, 실제 입찰 전에는 등기사항과 채권계산서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
임차인 분석
임차 관련 기록은 실제 임차인 3명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다. 김나형과 공진하는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 지주택은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 공진하 | 1202호 | 2024.02.28 | 35,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김나형 | 502호 | 2024.03.13 | 110,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지주택 | - | 미상 | 680,000원 | - | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
② 시세 비교 — 최근 시세를 기준으로도 할인 폭이 크다
우산동청암더스위트2차는 20세대, 준공일 2023.02.06인 아파트입니다. 대상 면적과 매칭되는 실거래는 7건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균 377,740,000원보다 과거 거래를 덜 섞는 최근 12개월 평균 395,780,000원과 최신 거래 392,780,000원을 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.54㎡ | 7 | 392,780,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 11 | 398,780,000원 |
| 2024.08 | 84.54㎡ | 4 | 391,080,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 7 | 397,070,000원 |
| 2024.06 | 84.54㎡ | 10 | 394,470,000원 |
| 2024.06 | 84.54㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2024.05 | 84.54㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 395,780,000원 |
최근 12개월 평균은 395,780,000원, 최신 거래는 2026.02. 392,780,000원입니다. 현재 최저가 272,300,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%입니다. 또한 최근 12개월 거래가격과 이전 거래를 비교한 추세가 +6.8%이므로, 하락장 때문에 과거 평균이 과대평가된 사례와도 다릅니다. 현재 가격 메리트는 전체 평균 377,740,000원이 아니라 최근 거래를 기준으로 봐도 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,612,200원 |
| 2. 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 199,200,000원 | 199,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 성복기 | 44,183,769원 | 44,183,769원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,304,031원 |
현재 회차 272,300,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 243,383,769원이 전액 배당되고 소유자에게 24,304,031원이 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입일 미상 임차인 1건의 대항력 여부는 배당계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 우산동행정복지센터 북측 인근으로, 근린생활시설 및 공동주택이 함께 있는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 택지개발지구, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 전통상업보존구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 7건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래가격은 392,780,000원과 398,780,000원으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지주택 전입일 확인. 보증금 680,000원이 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유와 전입 시점을 확인해야 합니다.
- 502호 점유관계 확인. 김나형은 502호로 기재돼 있고 대항력은 없지만, 현 점유상태와 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 1202호 기록 구분. 공진하는 1202호로 표시돼 경매 대상 502호와 호수가 다릅니다. 대상 물건과의 관련성을 원문에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 199,200,000원과 변경 후 171,600,000원이 함께 존재하므로 채권계산서와 최종 배당기준을 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 395,780,000원과 최신 거래 392,780,000원을 우선해 응찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.03.25. 채권자대리인에게 기각결정정본이 도달한 송달 기록이 있으므로 실제 경매절차 진행 상태와 매각기일 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋지만, ‘완전 무인수’ 확인이 마지막 관문
이 물건의 강점은 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이 395,780,000원, 최신 거래가 392,780,000원인 가운데 현재 최저가는 272,300,000원으로 최근 평균의 68.8%입니다. 최근 거래 추세도 +6.8%라 하락장 때문에 과거 평균만 높게 보이는 구조도 아닙니다.
권리 측면에서는 김나형과 공진하가 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 예상배당표 역시 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 다만 지주택의 보증금 680,000원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 물건은 “가격 메리트는 뚜렷하지만, 미상 임차인 1건을 해소한 뒤 들어가야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 502호 실제 점유관계와 지주택의 전입일이 정리된다면 권리분석의 불확실성은 크게 줄어듭니다.
